対象者
- 不動投資で早期退職の方法を知りたい方
- 都市部の1棟ＲＣの購入を検討している方
- 地方と都市どちらの物件を買うか購入を検討している方
書籍のキーワード
「都市部・１棟ＲＣ・セミプロを目指せ」です。
「概要」
本書は、都市部の１棟ＲＣにて資産形成の説明をしていますが、ワンルーム投資にも活かせる考え方が随所に紹介されてます。
そのため、ワンルーム投資の勉強を一通りした方にはおすすめです。
不動産は、究極の相対取引なので、値段に定価はありません。
サラリーマンの属性を活かし、長期の低金利ローンを借り、不動産を購入し、タイミングを見計らい高値で売り抜ける重要性が学べます。
「管理人独自の5個のポイント」
不動産投資で本格的に稼ぐために身に着けるべきスキル
～コアスキルは「仕入れ」と「融資」～(Kindle の位置No.438-486)
～「仕入れ」～
「エンド価格というのは、間にいくつもの業者が入っています。」
ワンルーム投資も、
①個人の売主から仲介業者を通して買う
②物入れ（仕入れ）業者から直接買う
③投資用ワンルームの販売会社から直接買う
①、②、③どのルートで購入するかで、値段と保証内容が異なります。
自分の投資目的・経験にふさわしいルート（商流）から購入しましょう。
～「融資」～
「将来の買い主がどこの銀行でどれくらいの融資を引けそうなのかもわかりません」
ワンルーム投資は多く場合、提携ローンを組み、購入します。
仲介業者によっては、「審査期間が長いが低金利の提携ローン」と「審査期間が短く、普通の金利提携ローン」がある場合、後者のローンを勧めてくる場合があります。
業者に丸投げせず、きちんと調べて、一番条件の良い提携ローンを利用しましょう。
”売る”ことを前提に戦略を考える (Kindle の位置No.684-716)
「持っても良し！売っても良し！」が最強！！
不動産投資の本を読むと「年金代わりの長期保有」、「規模を拡大し専業大家」等の
長期保有や規模の拡大を推奨する本は多く目にすると思います。
サラリーマンのワンルーム投資の場合は、
サラリーマンの属性を活かし、
長期間（最大55年）、低金利（1%半ば～）の融資にて、
賃料収入を得ながら、
高く売れるタイミングで売却するのが
時間軸を考慮した場合は、投資効果は圧倒的に高くなります。
健全な財務が不動産投資成功のカギ (Kindle の位置No.1060-1099)
「銀行はバランスシートを見ている」
銀行員時代、都内の投資用ワンルームの担保評価をしていました。
投資用ワンルームの担保評価額は、実勢価格では評価していません。
厳しい金融機関の場合、
投資用ワンルームの担保評価額は０円又は実勢価格の１０分の一程度になります。
（例：２０００万円の中古ワンルームの場合は、２００万円）
都内に２０００万円程度の投資用ワンルームを３戸購入した場合は、
金融資産、自宅、土地にて６０００万円程度の資産が無い場合、
金融機関はあなたのバランスシートは
債務超過
と判断し、いわゆるプロパー融資は受けれない可能性が濃厚です。
ワンルーム投資の販売会社は、教えてくれませんが、
ワンルーム投資は、あなたのバランスシートを
毀損させる
のは間違いありません。
※ワンルーム投資の提携ローンは、パッケージ商品ですが、年収の８倍～１０倍程度が限度というのは、バランスシートの問題も原因の一つです。
安く買いたければ仲介へ行け！ (Kindle の位置No.1551-1598
「仲介会社は、仲介手数料のみで物件価格に利益を乗せないので、割安に仕入れることができる可能性が高いからです。～一部省略～ お勧めは主要駅に店舗を構える大手の仲介会社です。」
不動産業界の利益構造を考えると、一番割安に買える可能性が高いのが、仲介物件になります。
管理人も購入している物件は、すべて仲介物件です。やはり、割安だからです。
もちろん忙しいサラリーマンには、様々な保証がついている業者の「売主物件」が適している場合も
ありますが、
購入した段階から「業者の利益分だけ」
あなたが赤字になっている点は、忘れないでください。
本書を読むと今日からわかるorできる3つのポイント
- 専業大家に必要な不動投資の規模
あえて、ここでは記載しませんが、専業大家になるにはかなりの規模が必要なる事がわかります。サラリーマンという本業を持ちながら、ワンルーム数戸を保有している方が気楽だということがわかります。
- 地方における不動投資のリスク
都市部より利回りは高い分、どんなリスクがあるのかがわかります。
- 不動産業界の利益構造
不動産投資会社が行っているセミナーでは、教えてくれない不動産業界の利益構造がわかります。不動産業界の利益構造から自分に適した物件の種類と購入方法（仲介、売主物件）が検討できます。
書籍情報
【書籍名】首都圏で資産を築く！王道の不動産投資
【著者名】村上 俊介
【出版社】総合法令出版
【出版日】2016/12/5
【オススメ度】５段階中４
【こんな時に】不動産投資の学びはじめに
【頁 数】223ページ
【目 次】
第1部◆マインドセット編/本気で稼ぎたいならセミプロを目指せ！
第2章◆セミプロ投資家だけが生き残る時代
第3章◆不動産業界の利益構造を知る
第4章◆賃貸の収益計算と経営指標の使い方
第5章◆ゼロから専業レベルへの理想的な拡大シナリオ
第6章◆専業大家を目指すなら「財務３表」を学べ
第7章◆銀行融資を引き続ける技術
第8章◆業者の物件仕入れ技術
第9章◆コスパ最優先の管理技術
～追伸～
地方の一棟ＲＣやアパート
を購入したサラリーマン投資家の「任意売却」「自己破産」案件は、
ごろごろあります。
「常識的に考えて、おかしい所は無いのか？」
「そんなに美味しい話をなぜ自分にもってくるのか？」
の２点の疑問が払拭されない場合は、
勧められた物件を買うのはやめましょう。