(書評:No.6)サラリーマンはラクをしろ! 〜掟破りのHorishin流 不動産投資術〜

対象者 

  • 都心の不動産価格はまだまだ上がり続けると思う方
  • 1億程度の銀行借入する勇気がある方
  • ワンルーム投資とアパート投資どちらをはじめるか検討中の方

書籍のキーワード

投資用ワンルーム・売却益・アパート投資

概要

著者は、1980年和歌山生まれの弁理士、中小企業診断士、「不労所得家」のhorishin氏です。

2020年時点において113戸約10億円の資産を保有、年間の不労所得収入は約4,000万円とのことです。 あこがれますね。

いわゆる「メガ大家」に該当する方になります。

本書「サラリーマンはラクをしろ!」は、疲れているサラリーマンでも手に取りやすいように、あえて、少し「ねらってる」タイトルにしていると思います。
著者と出版社の配慮でしょうか。

実際、キャラクターも出てくるので、疲れていても仕事帰りの電車で1時間位でさくっと読めました。

内容は、管理人が読んでも、金融機関の担保評価の違いなど、参考になりました。

普通の不動産会社のセミナーでは教えてくれない

  • 「投資用ワンルーム」の売却益を一棟物の修繕費に充てる考え方
  • 「ワンルーム向け投資用ローン」と「アパートローン」の金融機関の評価方法の違いを活かした物件の買い方

を知ることができます。

この2つの考え方を知るだけでも本書は買う価値はあります。

また、サラリーマンとしても非常に優秀な方ですので、仕事や資産に対する考え方も参考になります。

管理人独自の5個のポイント

私が不動産投資をオススメする理由は3つあります。 (Kindle の位置No.16)

”①手間いらず ②景気による変動が小さい ③元手がなくても実践できる”

①手間いらず

は、個人の価値観によると思います。

②景気による変動が小さい

については、株式投資や金・原油のコモディティ投資、FXに比べると正しいです。

③元手がなくても実践できる

についても管理人の体験上正しいとは言えます。
管理人の場合は2000万円前後のワンルーム買うのに必要となる
手数料分100万円位は、自己資金で支出してます。
ただし、最近は希望すれば多くの場合、手数料分もローンを組めるので
10万円位の自己資金で買うこともできます。

3今後のトレンド! DINKSマンション(Kindle の位置No545.)

DINKS マンション 投資は、 コンパクト マンション 投資 とも 言わ れ ます。 30 ㎡ 以上 50 ㎡ 未満 の 1 LDK ~ 2 LDK の 物件 が 対象 となり ます。 昨今 の晩婚化や少子化から30~40代のシングル層、共働き世帯が年々増加しています

DINKS マンション 投資は、賃貸がついている状態で一般の人が買わない割安な価格で購入します。

そして、退去後、簡単なリフォームを行い、一般の実需向けに売り出すとワンルームと比べ物にならない利益が残せる可能性があります。

ただし、エリアと物件の仕様を吟味する必要がありますので注意してください。

また、2021年の税制改正において「住宅ローン控除の対象となる物件の床面積が現在の50平米以上から40平米以上に緩和される!!」という追い風も吹いてます。

管理人は、今条件が良さそうなコンパクトマンションで住宅ローン控除が対象となる40平米位の物件を探してます!

コンパクトマンション投資を詳しく知りたい方はこちらの会社の説明会に参加することをおススメします。管理人も3回参加しました。

ジー・ピー・アセット

いろんな売却実例を教えて頂き、勉強になりました。

3 不労所得の王様が不動産投資!(Kindle の位置No223.)

サラリーマンが不労所得を得るために不動産投資が一番向いている理由は、4つあります。” ~一部省略~  

①体も頭も動かさなくいい  ②長く続く  
③再現性がある  ④手持ち資金ゼロから可能

実際、管理人も物件購入後は、①体も頭も動かしてませんし、家賃は②長く続いて③再現性もあります。また買う時は④手持ち資金ゼロから可能です。

そのため、

4つの理由は納得です。

実際、時間がないサラリーマンが不労所得を始めようと思うと9割位の方が投資になると思います。

投資の中で、メジャーな株式投資(長期投資除く)やFXは、ゼロサムゲームになるので、勝っている人の裏にはたくさんの負けている人がいます。

また明日急に相場が崩れることもあります。

そのため、

「②長く続く」とは言えません。

ソーシャルレンディングは、金利10%の案件もありますが、借入を起こして投資はできないので、手持ち資金がないと大きなリターン得れません。

そのため、

「④手持ち資金ゼロから可能」に該当しません

不動産投資は、借入を起こすという最初の心理的なハードルさえ突破できれば、サラリーマンには一番向いているというのは共感しかないです。

2 一生不労所得が続く組み合わせがある! (Kindle の位置No.854)

詳細は、是非本書を確認いただきたいですが、大まかな流れは下記の通りです。

  1. 投資用ワンルームを複数戸買う
  2. 新築アパートを買う
  3. 1で購入したワンルームを売却
  4. 3の売却益を2で購入したアパートの修繕費に充てる

ただし、注意点があります。本書には詳しく書かれていないですが、上記の順番で購入し堅実に利益を上げる前提として 以下5つの条件が揃っている必要があります。

  1. 購入した投資用ワンルームの価格が大幅に値下がりしない前提があること
    理由:「投資用ワンルームの売却価格>ローンの残代金-家賃収入」が成り立たない場合、自己資金無しで売却できず、アパートの修繕費が出せないため
  2. 当面、今の低金利政策が続くこと
    理由:金利が上がったり、銀行の融資がでづらくなった場合、物件価格は下がり、また売却が難しくなるため
  3. 購入者自身の年収は最低500万程度あること
    理由:ワンルーム向けの投資ローンは多くの金融機関は500万程度の年収を借入条件にしているため
  4. アパートのエリアは、積算価格と購入価格があまり乖離しない地域で購入すること
    理由:金融機関のアパートの評価は主に路線価と積算価格から構成されます。そのため、都内23区の人気エリアの場合、
    購入価格>アパートの建物の積算価格+土地の路線価
    となり、
    購入価格全額の融資がでない可能性があります。
    そして、評価額が足りない場合は、不足分は自己資金が必要になるためです。
  5. 借入額1億円を許容できること
    理由:都内にワンルームを2戸持ち、アパートを1棟持った場合、最低6000万〜1億円程度の借入を行うことになるため

上記5つの前提条件を満たすまたは満たすと思える方は、時間をかけてじっくりHorishin氏の投資方法を行うことをオススメします。

8割以上のオーナーが知らない!火災保険活用術!(Kindle の位置No.1189)

「火災保険」って名前なんだけども、保障の範囲は風災、火災、盗難と、様々なんだよ!

そうなんです。また保険には特約もつけれるので、本当にたくさんのことが細かい字で書かれてます。

参考までに管理人が投資用ワンルーム用に加入している「セコム安心マイホーム保険」のワイドプランの 保障範囲は赤い部分を保障してくれます。



引用元:セコム安心マイホーム保険

そのため、まず何かあったらすぐにお金を払わずに保険会社に相談してみましょう。

また特約で、家賃滞納は3ヶ月分も保障してくれます。

管理人の保険金額と保険料はこれです。

火災保険:10年(保険金額:400万円)

地震保険:5年 (保険金額:200万円)

保険料:38,180円

本書を読むと今日からわかるorできる3つのポイント

  1. ワンルーム投資とアパート投資の組み合わせる理由
  2. DINKSマンション投資の考え方
  3. 不労所得の考え方

本日の書籍情報

【書籍名】サラリーマンはラクをしろ! :掟破りのhorishin流 不動産投資術
【著者名】horishin
【出版社】ぱる出版
【出版日】2020/2/22
【オススメ度】5段階中3
【こんな時に】ワンルーム投資とアパート投資どちらにするか悩んだときに
【頁 数】288ページ
【目 次】
第1章 不労所得家「horishin」
第2章 不労所得生活はここからはじまった
第3章 horishin流 不動産投資術
第4章 horishin流 不動産管理術
第5章 不労所得生活へ踏み出すための心構え
第6章 成功者に学べ! 不労所得加速のためのマインド
第7章 不労所得生活でさらなる高みへ

追伸

投資用ワンルームを複数戸買うための借入した後にアパートを買うための借入ができるかどうかは金融機関が投資用ワンルームを収益還元法で評価してれるか否かにかかっています。

管理人が知るある金融機関は、投資用ワンルームを固定資産税評価額程度でしか評価しないため、

借入額>投資用ワンルーム評価額

となります。

また、あなたの持っている現金等の資産がすくない場合、

債務超過(資産より負債が多い状態)

とみなされ融資を受けるのは

不可能になります。

Horishin氏が使っている金融機関が非常に気になります。