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購入するワンルームが決まり、提携ローンの事前審査が通り、どきどきしながらこれから契約（重要事項説明書と売買契約書）を控えているあなた
投資用ワンルームを購入する場合は、通常の不動産を買う時と同じように
必要な契約は、重要事項説明書、売買契約書になります。
また借入を行う場合は、金銭消費貸借契約書と団信も必要になります。
今回は、管理人の税金にまつわる失敗談を紹介しながら、重要事項説明書と売買契約書の確認すべき事項をお伝えします。
どちらも非常に大切な書類になりますので、契約日の数日前に完成した
重要事項説明書と売買契約書を業者から取り寄せて確認してください。
重要事項説明書
重要事項説明書とは、
売買契約を行う前に、買主が不動産会社の宅地建物取引士から受ける物件に関する重要なことに関する説明のことになります。
当日は、仲介業者の担当者は宅地建物取引士の資格を持っているので、机の上に宅地建物取引士の資格のカードを出しながら説明してくれます。
一字一句説明すると、ワンルームマンションでも２時間はかかります。
実際は、慣れてくると契約日の数日前に送られてくる重要事項説明書の大事なところを読んで疑問点を当日質問するのが一般的です。
確認すべき点
- 不動産の表示
建物の名称、住居表示、構造、床面積（登記簿と壁芯）等があります
登記簿上の面積は、パンフレットに記載の面積（壁芯面積）より小さいので驚かないでください。壁芯面積とは、壁の中心線で囲まれた部分の面積であり、登記簿上の面積は壁の内側、つまり実際に利用できる部屋の広さを示す面積が記載されてます。 - 法令上の制限
中古の場合は、特に注意すべき点はありませんが、将来的に建て替え等を行うときには、地域によっては、景観法や文化財保護法により建物の外観等に規制されている時があります。 - 敷地と道路との関係
いわゆるセットバックになります。簡単に言うと、道路に2m以上接した土地でないと建て替えはできないため、2m以下の場合、自分の土地を道路として提供する必要があるという規定になります。
心配な場合は業者にセットバックは済んでるか？もしくはせっとバックは不要なのか？聞いてください - インフラ整備の内容
都市ガスかプロパンガス等の記載があります。
なお、耐震診断、共用部分、管理費、修繕積立金の委託先等については、買付を提出した際に受け取った「重要事項調査報告書」と同じ内容が記載されています。
売買契約書
売買契約書には、取引条件(お金の支払い方法等)について中心に書いてあります。
但し、実際には、売買契約書の半分くらいの内容は、重要事項説明書で説明したので、割愛しても良いですかと不動産会社から聞かれるケースがおおいです。
確認すべき点
- 取引条件
取引条件（売買代金、手付金等の額、支払日 所有権の移転と引渡し）が 売主と合意した内容通りになっているか確認してください。 物件金額、手付解除、融資特約についての記載があります。 - 特約事項
例えば、サブリースの解除を条件に購入や部屋に残置物がある場合は、売主負担にするなど、その取引特有の事項を記載します。売主と個別に取り決めた内容を記載します。交渉結果が反映されているかきちんと確認してください。 - 契約不適合責任
契約不適合責任とは、購入したワンルームが「契約の内容に適合しない」とき、買主が売主に対し、補修や代物請求などの追完請求をすることができる民法上の決まりです。例えば、サブリースの解除が売買契約の条件になっている場合に、実は、サブリースの解除がされていない場合には契約不適合に該当します。
個人から購入する場合は、契約不適合責任を免責にしているワンルームもあるため、初心者の方は契約不適合責任を免責の物件は避けるようにしてください
【失敗談】売買契約書の土地と建物の価格について
売買契約書の土地と建物の価格は、建物の価格を高めにしたらお得と聞いたんだけど本当？
あなたが住宅ローン減税等で節税できるほど所得税・住民税を払っていなければ、無理に、建物の価格を大きくせずに土地の値段を大きくのこしておいたほうが良いです。
売却時の税金が高くなります。
年収500万～800万位の方で
住宅ローン減税を受けている方
iDeCoで節税を行っている方
が建物価格を高くするのは、管理人は勧めません。
理由は、
①きちんと経費の計上を行った場合、ワンルーム一戸程度の利益は
青色申告控除10万円の範囲に収まる
②売却時の税率が高い（20％又は40％！！）
からです。
例えば、
同じ価格でも土地と建物価格違うAとBの物件があったとします。
A 1000万円ワンルーム（土地：500万 建物：500万）
B 1000万円ワンルーム (土地：100万 建物：900万）
A,Bともに同じ1000万円のワンルームですが、
建物を10年間、減価償却する場合、
Aは毎年 50万円
Bは毎年 90万円
経費計上が行えます。
すると、
10年後の帳簿上の簿価（取得費）は
Aは500万（土地:500万 建物：0万円）
Bは100万（土地:100万 建物：0万円）
になります。
仮に、10年後に500万円で売却できた場合は、
税金は
Aは 0円
根拠：売却価格500万-（取得費500万）＝課税譲渡所得0万円×20％＝0万円
Bは 80万円
根拠：売却価格500万-(取得費100万）＝課税譲渡所得400万円×20％＝80万円
※諸経費は省略してます
となり、Bはなんと売却時に80万円の税金が課されます。
以上から
特に、
住宅ローン減税を受けている方、
iDeCoで節税を行っている方
が建物価格を大きくして、 毎年の減価償却費を大きく計上しても
所得税・住民税の節税額<売却時税金
となる可能性が高いです。
実は管理人もそうでした。。。
結論、
ワンルームを一室程度しか持っていない
年収500万～800万前後のサラリーマンの方で
住宅ローンやiDeCo 等で
節税できるほど、所得税と住民税を払っていない方は
短期譲渡の売却時の税金は40％ですから、
税務署に指摘されるリスクを冒してまで
無理して建物価格を上げる必要は無いと思います。
管理人は、今は、土地と建物の値段を、
固定資産税評価額で
普通に按分してます。
参考までに売却時の税金の計算方法を記載しておきます。
売却価格-(取得費+譲渡費用）-特別控除＝課税譲渡所得
課税譲渡所得×税率※＝所得税・住民税
※税率
5年以下の場合：短期譲渡税 約40%(内：所得税 30.63% 住民税:9％
5年越えの場合： 長期譲渡税 約20% (内：所得税 15.315% 住民税:5%)
追伸
後からもめないようにきちんと重要事項説明書、売買契約書は確認しましょう。契約日は、売主も来ており、面前では聞きづらいこともありますから気になる事があれば、契約日を迎える前にきちんと確認してください。