ワンルーム投資で騙させれないために知っておくこと


何から勉強すれば良いか管理人も悩みました。。。

そんなあなたの疑問にこたえます

今回は

「ワンルーム投資の勉強の仕方」

「必要な学習時間と期間」

「学ぶべき内容」

をお伝えします。

ワンルーム投資の勉強の仕方

ワンルームマンション投資の勉強の仕方は、
この1〜5の繰り返しです。

1.本を読み基礎的な知識を手に入れる

2.セミナーにて学んだ知識の確認と最近のトレンド確認

3.自分の手で収益計算を行う

4.現地視察する

5.業者と実際にやりとりをする 

学習時間と期間

学習時間 120時間

学習期間 6ヶ月
※根拠
平日夜:計3時間 1時間×3日
内容:セミナー・不動産のサイトで気になる物件の資料請求、本を読む

週末:計2時間 2時間×1日
内容:平日に請求した資料を見ながら収益計算、業者にコンタクト

週5時間×4週=20時間
6ヶ月×20時間/月=120時間/6ヶ月

知識ゼロの方が短期間で学習後、物件を買うと割高な物件を買ってしまう可能性が高いです。

理由は、

①相場感が十分に養われていない

②「物件買いたい病」にかかりやすいため

です。

 
あなた
「物件買いたい病」って何?
 
管理人
昼夜構わず「楽待」や不動産ポータルサイトの掲載物件を気になったら「物件買いたい病」です。管理人も最初かかりました。気をつけてください(笑)

3ヶ月〜6ヶ月位は、基本的な事を学びながら物件を見て相場感を養いましょう

学ぶべき内容

外部環境

・金利と不動産価格


10年物国債や市場金利が上がると、不動産価格は下がります。

理由は、金利が上がると、不動産業者や個人はお金が借りづらくなるからです。

今は逆に2016年から続く、超低金利政策のため、不動産価格が上がりやすい経済状況です。

・世界の主要都市と東京の物件価格

東京のマンション価格は、世界の主要都市と比べ、相対的に割安と言われてます。

出典:世界のマンション価格の比較

人口も、経済規模も東京より小さい、台北、香港等の方が圧倒的に高いです。

海外の富裕層が東京のタワーマンションを買っていく理由はこのあたりです。

・国内の人口増減率について

平成22年度から令和2年度の東京都の人口増減率はこれです。

特別区の人口増加率は0.6%から0.7%で横ばいにて推移(赤囲み)
市部の人口の増加率は0.58%から0.16%へ減少にて推移(黄色囲み)
町村部の人口減少率は、▲0.24%から▲1.3%に悪化で推移(青色囲み)

個別の地域で人口の増加率にばらつきはありますが、特別区は平均すると人口は増加します。

自分が投資用ワンルームの購入を考えている地域の人口の増減率はかならず確認してください。

ワンルーム投資のメリット、デメリット

メリット

  • アパート、マンションに比べて安いので売りやすい
  • 管理が楽
  • 地域を分散しやすい
  • 人気がない1Fを避けることができる

デメリット

  • アパート、マンションに比べて儲からない
  • ワンルーム投資だけで早期リタイアはかなり難しい

ワンルーム業界の商売の流れについて

中古ワンルームのよくある商売の流れはこの3つです。

1.売主→卸売り業者(不動産販売業者向け)→客付業者→客

客付業者は自社仕入れを行っているので、「売主物件」となり、物件価格に客付業者の利益を乗せます。利益が乗っている分価格は高いですが、設備面に保障がついていたり等安心感はあります。

※「客付業者」とは不動産売買に応じる顧客を見つける仲介業者です

2.売主→元付業者※→客付業者→客

楽待などに掲載されている仲介物件はこのパターンが多いです。売主と元付業者は元々繋がりがあるケース多いです。元付け業者がレインズ※に掲載を行います。レインズを見た客付業者が楽待等の不動産サイトに掲示を行います。仲介物件が多いため、売出し価格に、法定手数料((3%+6万円)×消費税)を加えた金額にて購入できます。上記1の場合に比べて安く購入できます。

※「元付業者」とは顧客から直接に売買の依頼を受けている仲介業者です

※「レインズ」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムになります。

3.売主→元付・客付業者→客

元付業者が客付を行っている仲介物件はこのパターンになります。楽待などに掲載されていますが、元付業者かどうかは「マイソク」をみたり、話を聞かないとわからないです。このパターンは、元付けが客付けも兼ねているため、売主へのダイレクトに連絡を取りやすい点がメリットです。

なお、一般的には、一番購入価格が高いのが

1.売主→卸売り業者(不動産販売業者向け)→客付業者※→客

一番安く購入できるのが

3.売主→元付※・客付業者→客

になります。

マイソクの読み方

モザイク部分は、読めば誰でもわかる部分(マンション名や最寄り駅、価格)と物件のセールスポイントが書いてます。

ワンルーム投資をする際に注意しないといけないのは、赤囲み部分になります。


土地種別:所有権ではなく、借地権の場合は、初心者の方は手出しはしないでください。割安でも融資付けと売却の時、苦労します。

専有面積(公簿):不動産のポータルサイトや販売時のパンフレットに掲載されている面積より小さい事が多いので、きちんと確認してください。

総戸数・管理費・修繕積立金:不動産のポータルサイト経由での購入の場合、情報が古い場合があるのできちんと確認してくださ。

備考:一番大事な注意点が書いてあったりします。例としては、「心理的瑕疵あり」、「サブリース中」等、マイソクの中では備考欄があった場合は先にここをみましょう。

 
あなた

心理的瑕疵ってなに?

 
管理人
不動産業者によって、定義は若干異なりますが、借主・買主に心理的な抵抗が生じる恐れのある事柄をいいます。 自殺・他殺・事故死・孤独死、近くに墓地や嫌悪・迷惑施設等があることが挙げられます。

用語

ワンルーム投資にはいろいろな用語がでてきます。初めは、以下の用語を知ってください。知らないと「楽待」等の不動産ポータルサイトを見ても理解できないのです。

表面利回りとは、年間家賃を物件価格で割り算した数値です。


実質利回りとは、年間家賃から年間管理費と年間修繕積立金を引いた金額を物件価格で割り算した数値です。

管理費とは、建物全体にかかる清掃代、管理人の人件費等を全所有者で按分した毎月定額で徴収される費用です。


修繕積立金とは、毎月定額で徴収されますが、大規模修繕用に積立られます。


減価償却費とは、お金の支出はないですが、建物の価値が減価していく経費です。確定申告の時に必要になります。

確定申告

年間不動産所得が20万円を超えたら、確定申告を行う必要があります。
確定申告を行う必要がある方が行わなかった場合、無申告課税や延滞税がかかります。
ワンルーム投資がマイナス(赤字)の場合は、確定申告を行なわくても罰則はないのですが、確定申告を行うと赤字分は給与所得と合算され、サラリーマンとして納めた所得税が還付されます。
購入初年度は、ワンルーム投資はマイナス(赤字)になり、2年目から相場の価格で中古ワンルーム投資を買った場合はたいてい黒字になります。
なお、税理士に頼まなくても個人で確定申告は可能です。

〜追伸〜
勉強する時間が無い方はワンルーム投資で成功している友人等から紹介を受けた信頼のおける業者から購入を行う事を勧めます。勉強せずに不動産ポータルサイトからの購入は本当に危険ですので。。。

管理人が購入経験があり、良心的な業者だと思う業者を最後に紹介します。もし良ければ、参考にして頂ければ幸いです。