この記事の対象者
- ワンルーム投資について情報を集めているかた
- ワンルーム投資の実態を経験者から知りたいかた
- 年収４００万円以上のサラリーマン
- 年金・老後資金に不安を感じてる方
この記事で学べること
- ワンルーム投資とググるとネガティブな言葉ばかり表示される理由
- 新築ワンルーム投資は儲からないので、行うなら中古ワンルーム一択
- ワンルーム投資でも失敗すると破産する可能性はある
- 中古ワンルーム投資で、早期リタイアはほぼ不可能
- なぜ元銀行員の管理人が中古ワンルーム投資をおこなっているのか？
はじめに
管理人は、銀行退職後、2014年からワンルーム投資について学び、多くの時間と労力をかけて購入、売却を繰り返してきました。
昨年から、株式、ビットコイン、不動産価格が上がり続けているので、友人達からワンルーム投資について聞かれることが増えてきました。
ワンルーム投資は、「一つの事業」なので、口頭だけでは、全てを伝えるのは難しいなぁと最近、感じてきました。
そのため、管理人が得た知識・体験をワンルーム投資を検討している方向けに、わかりやすく、伝えるページをつくろうと思いました。
全１０回で、「ワンルーム投資の必要性」、「物件の調査方法」、「購入時の必要な手続き」、「購入後に行う事等」を個人の目線からできる限りわかりやすく説明したいと思ってます。
「老後２０００万円不足」や、「年金不足対策」のために、
仕事の合間に中古ワンルーム投資について調べているあなたに、
「わかりやすく」、「漏れなく」、「必要事項」を伝えます。
できるかぎり、わかりやすく、書きますので、気軽に読んで頂ければと思います。
第１回目は、「ワンルーム投資」とググるとネガティブな言葉、
・ワンルーム投資 失敗
・ワンルーム投資 節税
・ワンルーム投資 利回り
・ワンルームワンルーム投資 儲からない
・ワンルーム投資 詐欺
・ワンルーム投資 赤字
がたくさんでてきます。
なぜ、こんなネガティブな言葉が出てくるか、
新築ワンルーム投資が勧めれない理由、
ワンルーム投資を失敗するとどうなるのか？
管理人がワンルーム投資を行っている理由等
について説明したいと思います。
「ワンルーム投資」と、ググるとなぜ、ネガティブな言葉（失敗、破産、詐欺、儲からない）ばかり目につくのか？
まず、Google サジェストの検索結果を確認ください。
「ワンルーム投資」と検索すると、ネガティブな表現ばかりです。
赤枠部分をご参照ください。
ワンルームマンションを含む不動産市場は、業者が個人に比べて圧倒的に情報を持っています。そして、不動産業者はコンビニよりもたくさんあるので、悪い業者もいます。
また、不動産は、株式投資と異なり、値段は売主と買主が交渉で決めます。定価はありません。そのため、悪徳業者は、なんにも知らないサラリーマンに市場価格の何割も高い価格で売りつけることがあります。
ニュースで、たいてい、ワンルーム投資の特集で取り上げられるのは、市場価格の「５割高い」などの異常に高い価格で購入したケースですね。
一方、ワンルーム投資で利益が出ている個人は、アパートやマンションの１棟物の投資家に比べ、利益の絶対額が少ないので、あまりメディアに取り上げられることはありません。
そのため、ニュースやネット上では「ワンルーム投資」といえば、詐欺などのネガティブなイメージが先行しています。
新築ワンルーム投資は中古ワンルーム投資に比べて圧倒的に儲かりづらい
ワンルーム投資でも新築ワンルーム投資と中古ワンルーム投資では大きく異なります。
新築ワンルーム投資は、初心者の方は、まず検討から除外してください。
理由は、「儲かりづらいから」です。
新築ワンルーム投資が儲かりづらい理由は、主に３つです。
- 販売時に最近でも３０％程度の販売業者の経費・利益が乗っている
- 家賃が高く取れる「新築プレミアム期間」が３年程度でなくなり、新築の家賃で貸すことができなくなる
- 新築１年～築10年の間は家賃が年間1.7％づつ下落する
※出典 経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由
ちなみに、新築ワンルーム投資を行う人はたいてい、オフィスに営業の電話がかかってきて、あまり調べず購入してしまうパターンが８割位の印象です。
投資は、きちんと調べてから行いましょう。
※例外的に新築ワンルームが推奨できるのは、二度と出て来ないような「都心の一等地」で「将来的な売却益」が見込めるケース位です。
ワンルーム投資は失敗するとどうなるのか？
管理人が考える、「ワンルーム投資の失敗」は、ずばり、
家賃が入ってこなくなり、借入を返せなくなることです。
「ワンルーム投資の失敗」を生む最も可能性の高い事柄は、
「地震」になります。
なぜなら、
他のリスク（滞納、風災、建物等）は、
保険や管理会社の選定、事前の学習等でかなりカバーできるからです。
地震は、地震保険の受取金額が微々たる金額のため、地震が最も高いリスクだと考えてます！
管理人の2000万円のワンルームが全壊しても400万円程度しかもらえません。。。
まず、あなたの給与収入から返済することになります。
次に返済が行えなくなると、
任意整理（借入先の金融機関に相談して、月々の返済額の見直し）や、
自己破産（裁判所から借金を免除してもらう手続き）になります。
○具体例
2,000万円のワンルームを35年ローン、金利2％で購入した場合は、月の返済額は、67,000円位です。
年収500万円のサラリーマンが給与から月々67,000円の支払するのは、苦しいですね。
そのため、最悪建物が無くなり、家賃収入が０円になる地震が最も高いリスクだと考えてます！
中古ワンルーム投資で、早期リタイアは可能か？
まず、どの位収入があれば、早期リタイアできるかは
家族構成や暮らしかたにも関係してきます。
たとえば、
年金以外に月30万円の収入を目指している方の場合
23区内の築10年〜20年以内の状態の良いワンルーム、
１戸 2,000万円位のマンション
を5戸、現金で購入できれば、概ね達成できます。
つまり、1億円（2,000万円のマンション×5戸）で
月30万円、年間360万円、3.6％の実質利回り
が期待できます。
普通のサラリーマンが
無借金で１億円分のワンルームを持つなど
現実的では無いです。
そのため、
ワンルーム投資で早期リタイアは無理です。
地震による全壊した場合のリスクも考え、ワンルーム投資での
早期リタイアは勧めません。
なぜ元銀行員の管理人が中古ワンルーム投資をおこなっているのか？〜貯金・インフレ対策・わらしべ長者を狙えるから〜
早期リタイアは難しいのに、なぜ管理人が借入を行って、ワンルーム投資を行っているかを説明します。
貯金の代わり
家賃は毎月きちんと、振り込むけど、貯金の目標額は守れない人が多いんではないでしょうか？
管理人も、駆け出し銀行員時代、付き合いが多く、貯金はほぼできませんでした。
今は、突発的な、子育費用が発生するため、毎月の決まった額は貯めれません。涙
この点、日本人は家賃はきちんと払う方が多いです。
「その日本人のきちんと家賃を払う習慣」を利用して、貯金をすることができます。
簡単に言うと、
住んでいる人が毎月、家賃を振り込むと
オーナーの借金は減り、純資産が増えます。
そして、オーナーは、その貸しているワンルームを売ると
増えた純資産の現金化ができ、貯金が増えます。
例えば、
2021年1月1日に銀行から1,000万円借りて、ワンルームを購入・賃貸をはじめます。
１ヶ月10万円が賃借人からオーナーに10ヶ月間振り込まれると、
資産サイドにあるオーナーの現金は、０円のままですが、
負債の借金は、1,000万円から900万円に減ります。（表の１黄色から表２の黄色）
そして、購入した金額と同額の1,000万円で11月1日にワンルームの売却を行った場合、
銀行に借金900万円を返済し、借金が０円になります。（表２の黄色から表３の黄色に減額）
そして、売却代金1,000万円から銀行への返済額900万を引いた
100万円の現金があなたのお財布に飛び込んできます！（表３ オレンジ）
他人資本（「銀行からの借入」と「賃借人の家賃」）があなたの現金を増やしてくれます。
繰り返しますが、ワンルーム投資を行うことにより、バランスシート（貸借対照表）から貯金が増える理由が
表１、表２、表３になります。
そのため、
管理人は、
銀行からの借入を行い、
- 「相場で売れるワンルームを買う」
- 「相場で売れるワンルームを賃貸に出しながら、相場より少し高い価格で売却依頼を行う」
- 「相場以上の価格で売却」
この１、２、３のサイクルを回し、
ワンルーム投資でお金を増やしてます。
インフレ対策 〜あなたの現金の目減りを止める〜
日本銀行の現在の金融政策は、消費者物価を毎年、2％を上昇させることを目標にしてます。
毎年、日本銀行は、身の回りの物（食料品、日用品など）の価格を前年より2％上昇させるために、金利をコントロールしたり、有価証券を買ったりしてます。実際、消費者物価指数は、前年比２％には届きませんが、０％よりは超えている年が多いです。
出典：世界経済のネタ帳
つまり、
毎年、身の回りの商品は値上がりしてます。
一方、銀行にあずけていても利息はほぼ０％です。
つまり、あなたの現金は、消費者物価指数が上がる分だけ、目減りしてます。
特に年配の方には、貯金の価値の減少の話は、響かないです。。
たとえば、
100円の商品が毎年2%つづ、10年間上昇すると
121円になります。
20％以上、上がる事になります。
そうです。金額が大きい商品は、本当に影響が大きいです。
２０００万円のワンルームが２０％上がると２４００万円になります。
この点、ワンルーム投資は、
受け取った家賃で借金を返しながら、
購入した価格以上で売却ができる可能性があるので
インフレ対策として管理人は投資用ワンルームを購入しました。
わらしべ長者になれるかも！？
ワンルーム投資は、わらしべ長者になれる可能性があります。
相場通りの価格で買ったワンルームを数年後に購入価格に＋１割程度の金額（例：2000万円→2200万円）
で売却できるケースが頻繁に生じてます。
理由
１．個人投資家の増加
ワンルーム投資に参加する個人は、2010年に比べて、2019年は倍近くになっています。
2010年の取引量を指数の基準（100）としています。
床面積30㎡未満の取引量は2010年と比較し199（約2倍）に増加しています。
床面積30㎡以上の取引量は2010年と比較し107（約1.1倍）に増加しています。
合計したすべての面積の取引量は2010年と比較し133（約1.３倍）に増加しています。
２．不動産テックの広がり
不動産テックとは、
「テクノロジーを活用して不動産業界の課題や商習慣を変革する仕組み」のことです。
今までは、不動産の売出しを行うのに数週間かかっていました。
最近は、「おうちダイレクト」のように手軽に「手数料無料」で即日で不動産の売却依頼ができる時代になってます。
管理人も「おうちダイレクト」を利用して売却活動を行っていますが、
売出し手続きは３０分もあれば、できます。
詳しく知りたい方は下記をどうぞ。
投資用ワンルームを「おうちダイレクト」の「セルフ売却」した体験談
３．不動産には同じ物が無い
不動産は似たような物件は、たくさんありますが、全く同じものがありません。自分の物件を気にいられ、相場より高い値段で売れることもあります。
管理人も
おうちダイレクト（手数料無料）を
利用して
購入価格より高い価格で
売却した経験があります。
以上をまとめると、
- 「個人投資家の増加」
- 「不動産テックの広がり」
- 「不動産には同じ物が無い特性」
この３つの条件から、自分が持っている物件を不動産業者が評価する値段よりも、高い価格で売却できる可能性が非常に高くなっています。
追伸
ワンルーム投資を始めたい人から、
何からすれば良いか？
と聞かれたら、
まず、本を１冊勧めることにしてます。
本気でワンルーム投資を始めたい方は、
読んだ後LINEがきます。
ご興味のある方は、まず以下の本をどうぞ。