５年後に売却しても黒字になりそうな物件がみつかったら、行うことはこれです。
・買い付け（買付証明書）提出
・指値（値引き）のための資料の確認
・手付金と頭金の金額の決定
買い付け（買付証明書）
買い付けとは、購入の申し込みのことを言います。不動産会社に買い付け（買付証明書）を提出することで、購入の意思表示になります。買い付けの例と書き方はこちらです。
※買付証明書は業者によって書式が異なります。年収や住宅ローンの借入残高を記載する様式もあります。
融資特約（ローン特約）ってなに？
そのため、売主は多少値引きをしても現金一括購入の購入希望者を優先します。
人気物件で買い付けがたくさんあった場合は、どうなるの？
売主の意向で決まります。決める基準は、
①提出順
②売主にとって条件が良い順（例：現金一括購入等）
③売主が買付証明書をすべて見て決める
どれかになります。
法的な拘束力は無いので撤回可能です。
ただし、安易な気持ちで撤回すると今後、同じ業者から相手にされなくなる可能性があります。
買付証明書出した後でも値引きはできるの？
人気のワンルームは、取り合いになるので、原則は、値引きは無理です。
また、買付証明書に希望金額を書くので、原則は買付証明書を提出後には値引きは難しいです。
ただし、買い付けを提出することでもらえる「建物謄本」、「修繕履歴」 「重要事項調査報告書」等を元に、値引きの交渉を行えます。
大幅値引きは難しいですが、長期間修繕を行っていない事を理由に多少の値引き（物件価格の１％〜3％程度）には応じてもらえることはあります。
管理人も買付証明書の金額は、売出価格を書きました。その後、修繕履歴等を取り寄せてから交渉を行い、２０万位は値引いてもらいました。
（番外編）買付を書いても決断しきれない場合は相談しましょう。
初めて不動産を買う方は、心配になって当然です。
管理人の場合は、知り合いの業者や友人に意見を求めます。
周りに相談できる知り合いがいない方は、管理人も個別面談に参加したことのある以下の2社に気になっている物件の資料を持って相談してみてください。
指値（値引き）のための資料の確認の仕方
買い付けを提出すると不動産の「登記簿謄本」、「修繕履歴」 「重要事項調査報告書」がもらえます。
不動産の「登記簿謄本」から借入残高を予想する
不動産の「登記簿謄本」を初めて見るという方は、楽待さんの下記のサイトがよくまとまっていますので、参照してください。
管理人が値引きができるかを確認するために特に注意して見るのは、権利部（乙区）です。
下線が引いている場合は、抵当権は抹消されたことを意味します。
仮にこの抵当権抹消されていない場合は、登記簿謄本の（乙区）を読み解くと下記になります。
・平成１３年６月１８日に楽待信用金庫に１億円の抵当権が設定された。
※他の項目は、初めての方は他の項目は、特に気にしなくて良いです。
値引きができるかを確認するために、売主の借入残高がいくら位あるかを試算する方法はこれです。
※試算を単純化するためにこのマンションが平成１０年築で、平成３０年に購入を行う前提にて試算します。
【ざくっと借金額試算】
建物経過年数：２０年（平成３０年ー平成１０年）
金融機関は、マンションへの融資期間の上限は税法上の耐用年数４７年に設定していることが多いため、購入時点での建物経過年数を試算する必要があります。
頭金１割：１,０００万円
フルローンで融資を行っている金融機関は、まだ少数です。少なくとも１割、通常は２割程度の頭金は、必要になります。
当初借入額：９,０００万円（債権額１億円−頭金１割１,０００万円）
あなたが買う投資用ワンルームは他の投資家も借入を行い購入しているケースが大半です。金額は、債権額から頭金の金額差し引いてください。
マンション耐用年数：４７年
税法上の耐用年数になります。実際の耐用年数とは異なります。
年間返済額：１９０万円/年（当初借入額９,０００万円÷マンション耐用年数４７年）
1年間の返済額が試算できます。
累計返済額：３８００万円（１９０万円/年×２０年）
現在の借入残高：５２００万円（当初借入額９０００万円-累計返済額３８００万円）
現時点において、５２００万程度の借入が残っている可能性があるため、５２００万円以下に値引きは難しいだろうなと試算できます。
「専用部分修繕履歴」
借入残高が予想できたら、次は、修繕履歴を見ます。
専用部分修繕履歴は、オーナーが記録を残していないケースは何もない場合があります。
築20年位の物件の場合で何も専有部分を修繕していない場合にユニットバス等の水回り、エアコン、コンロなど大きな設備を同時に変える場合は、50万位かかります。
個別にはこんな感じです。
管理人は２０㎡のワンルームで、フロリーングと壁紙を交換して２０１８年に約１０万円かかりました。
上記の表を仲介業者に送って、少しでもいいから値引きして欲しいなぁ〜と頼んでみましょう。
２０００万近い買い物をしてると１０万円が少額に感じるので、意外に交渉成立します。
『重要事項に係る調査報告書』
『重要事項に係る調査報告書』とは、
・管理費、修繕積立金の金額
・建物全体の積立総額、その住戸の滞納額
・バルコニーやトランクルームの専用使用権の内容
・駐車場等の使用権の内容、承継の可否 等
が書いてあるとっても大切な書類です。
管理人が購入時に確認している部分はこれです。
売却依頼主負担月額管理費等関係（水色の枠部分）
購入予定のワンルームの現所有者が管理費や修繕積立金を延滞なく払っているかを確認できる欄になります。重要事項に係る調査報告書の作成のタイミングによっては、当月分の管理費の支払い処理がされていないため、１ヶ月分の延滞になることはよくあります。そのため、２ヶ月分以上延滞がある場合は要注意です。
管理組合収支関係（青い枠部分）
建物全体の管理費と修繕積立金に延滞があるかの確認ができます。また修繕積立金が適正額積立られているか確認できます。国交省のガイドラインによると大規模修繕が行われていないケースの修繕積立金の額
ワンルーム（20㎡程度）：250円/㎡・月×20㎡＝５,０００円/月
と定めてます。
国交省のガイドラインと比較して、多いか少ないのか確認しましょう。また、管理組合が修繕積立金不足のため、銀行から借入を行っている場合、借入が記載されます。
ちなみに、管理組合が借入を行っている場合は、その物件には融資を行わない金融機関もあります。
なお、管理人が所有していた築２０年、総戸数７０戸のワンルームも初めての大規模修繕は約２０００万ほどかかりました。
管理費等の変更予定（黄色の枠部分）
管理費や修繕積立金の変更予定がある場合、記載されます。
以上が「重要事項に係る調査報告書」の見るべきポイントになります。
建物全体の修繕積立金が不足している、延滞がある等を理由として値引きが認められる可能性は、専有部分の場合に比べて少ないですが、きちんと確認しましょう。
手付金と頭金の金額の決定
「手付金」とは
売買契約時に買主が売主に渡すお金、売買残金の一部に充当されるものです。
2,000万円前後のワンルームの場合は、50万〜100万の金額に設定することが、多いです。
売主へは「キャンセル料」の意味合いを持つお金です。
「頭金」とは
諸費用を除く、ローンを組まずに現金で支払う部分になります。
フルローンは一般に物件価格の全額を融資することを意味します。諸費用分は買主が手付金として払うケースが多いです。
例）物件価格2000万円 諸費用100万円 融資額2000万円 自己資金100万円とした取引の場合
①契約時に手付金100万円を売主へ支払う。
②手付金は物件価格の一部に充当されるため、残金が1900万円に減る。
③引渡時に金融機関から1900万円は売主に送金され、残り100万は仲介業者に諸費用として支払われる。
2000万前後のワンルームの場合は、100万のケースが多いです。あまりに安い金額だと購入意思を疑われます。
支払い方法は振込ではなく、原則現金手渡しです。
銀行融資が通らなかった場合は、手付金は返却されますので安心してください。
〜追伸〜
買い付け（買付証明書）を提出した後でも理由（長期間修繕等が行われていない場合等）次第で値引き交渉は可能です。２０００万円の契約の話をしていると１０万位の値引きは簡単にできるのに行っていない投資家が多い気がします。もったいないですね。
物件が決まっても決断しきれない方は、セカオピに相談してみてください。
管理人も相談して、後押ししてもらいました。
