この記事の対象者
- これからワンルーム投資をはじめようと考えている方
- 購入したいワンルームが決まった方
- 業者から受け取った初期費用の見積書が高いと感じている方
この記事の信頼性
この記事で学べること
- 都内に投資用ワンルームを買った際に必要となる初期費用
- 管理人が購入した物件の内容について
- 初期費用は値引きできるのか
今回は、管理人がどのような物件を購入し、どこからお金を借りて、いくら手数料を払ったかをお伝えしたいと思います。
初期費用について
東京の仲介物件のワンルームの場合は、物件価格の5％から8％程度かかります。
2000万の物件の場合、初期費用は100万から160万位です。
管理人が2020年に豊島区に仲介物件で購入したワンルームの諸経費の合計は
約110万円（税込）になりました。
詳しい内訳は以下です。
- 仲介手数料＝56万円（税込）
売主物件ではかかりませんが、仲介物件の場合の手数料の上限は、
法律で売買価格400万円以上の場合は「3%＋6万円」＋消費税と決まってます。
例：「1700万×3％＋6万円」＋「1700万×3％＋6万円」×10％＝62万円
そのため、本来62万円のところ、約5万円お値引きをしてもらいました。 - 登記関係費用＝27万円（税込）
- ソニー銀行手数料＝11万円（税込）
- 不動産取得税＝10万円 （税込）
自治体にもよりますが、物件取得後3ヶ月〜6ヶ月後にきます。 - 固定資産税・都市計画税精算＝1万円
保有日数/365日で計算されるため、引渡し日によってことなります。 - 保険関係＝4万円（税込）
火災保険10年、地震保険5年の保険料合計になります。 - 印紙代＝1万円
売買契約書の際の１万円分になります。ローン契約書は電子契約のため不要でした。
管理人が購入した物件の内容、借入額、収支について
物件の内容について
- 物件価格：1700万円
- エリア：東京都豊島区
- 最寄り駅：東京メトロ副都心線
- 駅徒歩：2分
- 築年：1999年
- 面積：約20㎡
- 総戸数：約70戸
借入条件について
- 金融機関：ソニー銀行
- 金利:1.64%
- 融資金額：1,690万円（物件価格−10万円）
- 融資期間：35年
- 事務手数料：11万円（税込）
- 繰上げ返済手数料：0円
- 金利タイプ：当初２年固定
- 団信：がん団信50
収支について
- 物件価格：1,700万円
- 家賃収入：78,000円
- 表面利回り：①5.5％
- 実質利回り：②4.55％
- 毎月の手残り：⑬8,533円
- 年間の手残り：⑭102,396円
※いずれも税金、保険料控除前になります。詳しい計算方法は、
「ざっくと」キャッシュフロー兼損益計算表で確認してください。
「ざっくと」キャッシュフロー兼損益計算表
値引きについて
どこか値引きをできるところはないの？
仲介手数料の1割位(50万の場合、5万程度)は、値引いてもらえることがあります。その他の手数料（登記関係費用、銀行の手数料）の値引きは見たことはありません。
あまり、大幅な値引きを頼むと仲介会社の担当者の心象が悪くなるので、やめましょう。
なお、初期費用を少しでも抑えたい場合にできることは残りは保険料位です。
あまり、大幅な値引きを頼むと仲介会社の担当者の心象が悪くなるので、やめましょう。
なお、初期費用を少しでも抑えたい場合にできることは残りは保険料位です。
どういえばいいの？
仲介会社の担当者も人ですから、以下のように感謝を伝えながら、お願いしましょう。
「〇〇さん、今回は、いろいろ丁寧に対応してくださりありがとうございます。おかげで安心して取引ができます。次回もまた〇〇さんにお願いしたいと思ってるので、今回、手数料少しだけでもまけてもらえませんか？」と伝えましょう。
なお、手数料の交渉は、登記費用等の手数料の話がでたタイミングが丁度良いです。
追伸
今回は、初期費用について説明をしましたが、サラリーマンに人気の2000万円前後の都内のワンルームを仲介物件で買うには最低100万円前後、売主物件でも50万円前後の初期費用が必要になります。管理人はポイント（≒現金）がもらえる不動産のセミナーに参加して約10万円前後獲得して初期費用の足しにしました。興味がある方はこちらもよんでみてください。