【体験談】中古ワンルーム投資 ランニングコスト


この記事の対象者

  1. ワンルーム投資のランニングコストが気になる方
  2. 自分の預金残高で不測の出費に耐えれるか心配な方
  3. これからワンルーム投資をはじめようと考えている方


この記事で学べること

ワンルームを購入後、「月単位」「年単位」「賃借人が変わるたび」「不定期」、「5年又は10年単位」必要となる費用について学ぶ事ができます。

早速、説明していきます。

毎月必要となる費用

  • 不動産投資ローンの返済(借入を行った場合)
    購入時に毎月の返済額がわかります。
    2000万円で家賃月8万円のワンルームを35年ローンで購入した場合は、月7万円前後の返済になり、管理費等を引いた家賃収入と返済額が同じ位の金額になります。そのため、賃借人がいる限り、自分自身の給与収入から返済する必要はありません。
  • 建物管理費
    建物管理会社に毎月支払う建物の管理費用。掃除や管理人の人件費、共用部分の光熱費等に充当されます。ワンルームの場合は、だいたい月3,000円〜8,000円位が目安になります。
  • 修繕積立金
    建物全体の外壁工事等の大規模修繕工事に備えた積立金になります。
    毎月1,000円〜8,000円位になります。修繕積立金が月1,000円の場合など、あまりにも安価な場合は、将来的に修繕積立金の値上げがあります。例えば、国交省ガイドラインを参照すると、20㎡前後のワンルームマンションの場合、毎月徴収される修繕積立金が月5,000円以下の場合は、将来値上げ又は大規模修繕時に一括徴収されます。

国交省ガイドラインより引用参考

  • 管理会社への管理委託料
    賃貸管理会社に支払う管理委託料になります。月1,000円(安い場合)〜家賃の5%程度が目安になります。仲介物件より割高な売主物件を購入すると月1,000円で管理を行っている業者もあります。
  • 振込手数料
    賃貸管理会社から振り込まれる家賃の振込手数料になります。毎月、取られるので意外に収益を圧迫してきます。なお、管理会社が利用している銀行に振込を行う場合は、振込手数料が無料になるケースもあります。賃貸管理会社にどの銀行の口座を使った方が手数料が最も安くるのか確認するようにしましょう。

1年に一回かかる費用

  • 固定資産税と都市計画税
    物件の保有者に毎年課税される税金です。23区内のワンルームの場合、
    4万円/年から7万円/年になります。

    管理人の豊島区の物件は、5.5万円/年です。
  • 所得税と住民税
    青色申告という利益から10万円控除してくれる制度があります。管理人の場合は、ワンルーム投資の利益は10万円以内のため、ワンルーム投資に関わる所得税と住民税の支払いはありません。
  • 税理士への確定申告の委託料
    税理士にお願いするとだいたい年間5万〜10万円位必要になります。ワンルーム数戸でしたら自分で確定申告を行う事をおすすめします。管理人は毎年、「大家さんのための超簡単!青色申告 不動産所得用・申告ソフト付」を利用してます。5年近く利用してます。Excelが入っているPCがあれば、最初の設定に1〜2時間程度かかりますが、ワンルーム数戸でしたら5時間もあれば、確定申告の際に必要となる青色申告決算書(不動産所得用)が作成できます。

賃借人が入れ替わるたびに発生する費用

  • 広告料:新しい賃借人を探すため賃貸管理会社に支払う費用ひなります。都内は家賃の1ヶ月、大阪の場合は家賃の2ヶ月が目安です。
  • 部屋のクリーニング費用と現状復帰費用
    10万円〜20万円程度が目安になります。管理人の場合は、16万円程度かかりました。

不定期で必要になる費用

築年数が20年前後の物件を購入し、運が悪く同時に全て故障した場合は、
最大100万円前後が必要になる可能性があります。
逆に言うと100万円があれば不測の事態が生じても安心です。

5年又は10年単位にて必要になる費用

火災・地震のための損害保険料は火災保険10年に地震保険5年がついて、約5万円〜約10万円前後かかります。管理人は安かったので、「セコム安心マイホーム保険」に加入してます。

保険名:「セコム安心マイホーム保険」

火災保険:10年(保険金額:400万円)

地震保険:5年 (保険金額:200万円)

保険料:38,180円

※「投資用のワンルーム」は「セコム安心マイホーム保険」には、オンライン上では加入できませんので、商品内容を確認するだけにしてください。

追伸

築20年前後の物件は、値段は手頃な分、修繕費用が必要になるケースがあります。築20年前後の物件を購入した場合は、最低100万円は普通預金においておきましょう。