(書評:No.4)不動産投資1年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え

対象者 

  • 不動産投資に興味がある方
  • 不動産投資のよくある疑問の答えが知りたいかた
  • 自分にあっている不動産投資の方法が知りたいかた

書籍のキーワード 

不動産投資・初心者・よくある質問

概要

著者の玉川陽介氏ですが、 起業家・投資家であり、都内を中心に資産100億円をお持ちです。

不動産投資を投資ではなく、事業として行われている方なので、サラリーマンの方が納得しやすいロジックの本を出されてます。

本書(不動産投資1年目の教科書)は、2014年1月の本ですが、「教科書」の名前に相応しい、不動産投資を始めた方が かならずと言って良いほど、疑問となる点についてよくまとまってます。  

管理人にもたまに読み返します。

無料の不動産投資セミナーに5回いくより、この本を読んだほうが、不動産投資の基本的な知識が得れます

圧倒的に時間の節約になります。

また、これから不動産投資を行おうと考えている方が

「一棟物」にするか

「ワンルーム」にするのか

「築古物件」にするのか

どの投資手法にするかを検討するのに

自分の現在の金融資産や年齢等を勘案して今後の投資手法が決める考え方が学べます。

管理人独自の5個のポイント

08 個人投資家にはどのような投資スタイルが適していますか?(Kindle の位置No.751-788)

「低リスク・高利回りの不動産投資」を少ない手間で実現するのに最適な投資戦略がコアプラス型投資」

管理人もはじめて読んだときは、「コアプラス型投資」が個人投資家に最適な戦略だとは思えませんでした。

実際に自分自身が、不動産投資をはじめると、「コアプラス型投資」が忙しいサラリーマン投資家には最適なのがわかります。

「コアプラス型投資」とは、手軽に安定した賃貸収益と不動産の値上がり益を得る手法になります。

「コアプラス型投資」の要素はこれです。

1 銀行借入によりレバレッジを効かして、他人のお金で利益をあげることができる

 例えば、2000万円の物件を買うのにサラリーマンが2000万円貯めるのは何十年もかかるので、銀行借入で物件を買えるので納得ですね。

2 物件価格が下落してもローン返済を迫られることがないので長期投資ができる

サラリーマンがワンルームマンションを購入する際の不動産投資ローンの場合、物件価格が下落しても追加担保やローン返済を迫られることはまずありません。

理由は、 投資用ワンルームの評価は収益還元法が主流のため。納得ですね。

なお、元銀行員の管理人の感覚として、事業性貸出(いわゆるプロパーローン)の場合、担保価格が著しく下落した場合、追加担保を求めることはありますが、一括返済を迫ることは最近はありません。ただし、債務超過や事業継続が困難になった場合は、話は別です、返済をお願いされることは十分ありえます。

3 景気の悪いときでも、低金利の借入と高い賃料利回りの差額をとりつづけていれば、十分な利益を確保できる

前提として、賃貸需要があるワンルーム物件を含む居住用物件の場合、不景気でも十分な利益は確保できます。

ただし、店舗物件やオフィスは、コロナ禍のようなことが起きると、売るのも、貸すのも難しくなりますので、要注意です!!

4 景気がよくなり物件価格が高騰すれば、高値で売却して出口を迎えれる

現在のようにコロナ禍でも金融緩和を行っている場合は、かならずしも景気が良くなくても物件価格が高騰し高値売却のチャンスがきます。

ただし、新築ワンルームやそもそも購入価格が割高の物件を買った場合、購入価格またはローンの残額以上で売れませんので、高値づかみをしていないことが前提です。

ちなみに売却をしたい物件が一都三県(一部エリア対象外あり)の場合、「おうちダイレクト」の仲介手数料が0円の「セルフ売却」が利用できます。

賃貸に出しながら、手数料無料で売りに出せます

興味がある方は、参考にしてください。

10 都心に買うならば、ワンルームとファミリーのどちらを買うべきですか?(Kindle の位置No.821-831)

東京都の場合、約半数の世帯が一人暮らしの単身世帯です〜一部省略〜賃貸をつけやすいのはワンルームです

23区や大坂の都心では、賃貸をつけやすいのは、ファミリー向けマンションよりワンルームです。

絶対に。

そのため、初めて不動産投資を行う方はワンルームをオススメです。

ただし、現在のように金融緩和で都内のファミリー向けのマンション価格が上がっているときは、エリアによっては、以下のケースで、ファミリー向けのマンションの方が多額の売却益を得れる可能性があります。

【ファミリー向けマンションの売却益が出るケース】

  1. 賃貸が付いているファミリー向けのマンションを購入
  2. 退去後、リフォーム
  3. 投資家向けではなく、実需物件として、一般の方に売り出す

58 5年後、10年後にいくらで売れると試算すべきですか?(Kindle の位置No.2396-2417)

安全性の約束をされている投資においては、普通預金の利率と大きく変わらない収益しかえれない

そうなんです。

金融の常識からはこの結論になります。

損したくない人は、普通預金しか定期預金しかできません。

ただし、預金は、インフレに弱いので、物価上昇率から預金金利を引いた分だけ資産が目減りします。

繰り返しますが、絶対に損をしない投資は無いです。

自分でどの位、物件価格が下がる可能性があるかをシミュレーションして物件価格の下落を許容できる物件を買うしかありません。

77 物件を見る目はどうすれば養えますか?(Kindle の位置No.3052-3061)

小さな物件、儲からなそうな物件でもいいので、買って運用してみるのが一番です

100万、200万で買える、地方のワンルームは売るのも賃貸付けも大変なので勧めませんが、 都内の手堅そうなワンルームまずは買ってみるのをすすめます。

物件を一度購入すると、不動産サイトも違ったかたちで見れるようになります。

そうは言っても、全然検討がつかない場合は、よかったら以下を参考にしてください。

「特別付録」負けない不動産投資が今日からできる「収益試算Excelシート」(Kindle の位置No.3182)

特別付録の収益試算Excelシートだけで本書の価格以上の価値があります。

実際に自分の手で楽待などに載っている物件の条件を入れてみましょう。

地方の高利回りの物件の危うさがわかります。

本書を読むと今日からわかるorできる3つのポイント

  1. 売却期限が無い個人投資家が取れる最強の不動投資戦略「コアプラス型投資」 がわかる
  2. 不動産投資物件のシミュレーションのポイントがわかる
  3. リスクが無い投資のリターンは預金程度のリターンしか得れないのが納得できる

本日の書籍情報

【書籍名】不動産投資1年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え

【著者名】玉川 陽介

【出版社】東洋経済新報社

【出版日】2014/1/1

【オススメ度】5段階中4

【こんな時に】不動産投資のいろいろ疑問がでた時に

【頁 数】178ページ

【目 次】
[序 章]東京五輪とアベノミクスで、日本経済も不動産投資も新たなステージへ
[第Ⅰ部]物件選定編
[第Ⅱ部]融資活用編
[第Ⅲ部]収支計画編
[第Ⅳ部]リスク回避編
[特別付録]負けない不動産投資が今日からできる「収益試算Excelシート」

~追伸~

不動産投資は、自分の現在の状況(金融資産、年齢、リスク耐性、希望の地域、仕事の忙しさ、家庭環境等)と目指すゴールによって、投資手法が異なってきます。

この本を読んで、今後の投資手法を是非検討してください。