(書評:No.5)改訂版 ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術

対象者 

  • 東京の投資用ワンルームが高いと感じている方
  • 大阪に住んでいるまたは住んだ経験のある方
  • 課税所得900万(所得税率33%)、年収目安1200万円以上で節税するために減価償却を多く取りたい方

書籍のキーワード 

大阪・都心・ワンルームマンション投資

概要

著者の毛利 英昭氏は、大阪ワンルームマンション投資会社の株式会社リンクスの代表取締役です。

管理人は、株式会社リンクスのセミナーに参加や同社から購入したことはありません。

ただし、大阪で銀行員経験のある管理人の感覚からも納得できる大阪でワンルームマンション投資で失敗しないために必要な

人口推移から賃貸需要が見込める地域での堅実なワンルームマンション投資

を推奨してます。

東京以外を前提にしたワンルーム投資の書籍は、あまり無いので、東京以外でワンルーム投資を始めたい方に本書をオススメします。

大阪は、東京以上にエリア毎に「街の雰囲気」、「若者の人気度」などが異なります。 単に安いと思って、現地を見ないで購入するとヤケドします。

これから東京以外でワンルーム投資を始めたい方はぜひ、本書が推奨する地域で手堅いワンルーム投資を行うことを オススメします。

管理人独自の5個のポイント

物件価格は、東京の約半分 ほぼ同じ予算で大坂なら2戸買える (Kindle の位置No.579)

一般に、大阪市の中心部(北区・中央区・福島区・西区・浪速区・天王寺区)の中古ワンルームマンション価格は、築10年未満、面積20〜25平方メートル前後の物件で1300万〜1600万円といったところ。

管理人の「ワンルーム投資7つの黄金ルール」でオススメのバザードマップの地域を避けた地域

  • 北区
  • 中央区
  • 西区
  • 浪速区
  • 天王寺区

の場合もう少し高いですが、相場感としては納得です。

管理人が東京でワンルーム投資のオススメの地域

  • 千代田区
  • 中央区
  • 渋谷区
  • 文京区
  • 豊島区・新宿区・台東区の都心寄りの地域

で同じスペックの物件を買おうとした場合、安くとも2000万円位はするので、約半分位ですね。

大阪の投資用ワンルームの価格が東京の約半分というのは概ね正しいです。(2021年1月現在)

ただし、実際に購入をする場合は、物件価格がもう少し安くなり、 物件の下落幅が小さくなる築15年~25年程度の物件をオススメします。

ワンルームマンションの価格の下落率は、こちらを参考にしてください。

大阪のワンルームマンション価格は建物約7割なので、リスクは低い (Kindle の位置No.702)

建物の価格は、東京も大坂もほとんど変わらないので、結果的に大坂のワンルームマンションは、物件価格の約6〜7割を建物価格が占めます。

管理人が資料を取り寄せた大阪の中央区の築20年、1400万円の物件の減価償却は年間60万円位 でした。

この点、東京の築17年の豊島区の2000万円の物件の減価償却は年間30万円位でした。

そのため、課税所得900万(所得税率33%)を超える高給取りのサラリーマンの方にとっては、 5年間保有して譲渡税が20%になる6年目に売却した場合、節税になる可能性があります。 (東京と大阪の投資用ワンルームを比較の場合)

この点は、売却価格と取得価格のバランスもあるので、厳密にシミュレーションする必要は ありますが、課税所得900万(所得税率33%)(目安:年収1200万円)を超える高給取りのサラリーマンは、 東京ではなく、大坂のワンルームから検討を初めても良いと思います。

人口減少時代なのに大坂中心6区の人口は増え続けている(Kindle の位置No.903)

実は大阪の中心部は東京に負けず劣らず人口流入が多く、空室リスクも低いのです。

以下の通りきちんと人口が増えてます。

出典:大阪市の推計人口年報(令和元年) P4

また北区・中央区・福島区・西区・浪速区・天王寺区は、若年層が多く、一人暮らしが多いので、ワンルーム投資には最適な地域です。

大阪は大学が郊外に多くあるため、大阪中心地に住んでいるのは学生より、社会人が多いため、家賃も6万円前後は払える方がたくさんいます。

大阪はほかの地方と比べて何が有利なのか?(Kindle の位置No.1001)

景気にかかわらず家賃相場が比較的安定しやすいのは、第1に東京、2番目は大阪ということになるでしょう。どちらも特定の企業や産業に依存することなく、さまざまな産業が集積しているからです。

大都市としては、名古屋もありますが、自動車産業などの特定の産業に依存している訳ではなく、さまざま企業がある東京・大阪は強いですね。納得です。

20代から50代までワンルームマンション投資の実例(Kindle の位置No.1609)

世代別の運用状況が掲載されてます。

投資用ワンルーム会社のセミナーではあまりにも価格が割高なため、 利回りを表示しないで物件を紹介する場合があります。

本書のシミュレーションは利回り購入者の属性購入理由も書いてあり良心的です。 自分に似た状況の方の事例は非常に参考になります。

地震のリスクを考えると大阪ばかりに不動産を集中させるのは勧めませんが、 東京に比べ利回りが高いので、賃貸期間中の収益は良いです。

但し、不動産投資は、売却して納税して収支が確定します。

この点、 是非、載せて欲しかった、売却した場合のケースは載ってません。

2021年現在の金融緩和の状況を考えると売却益も狙いたい場合は、エリアにもよりますが、 大阪より価格が高く、外国人投資家に根強い人気がある東京23区の の物件の方が売却益を得れる可能性は高いと考えてます。

本書を読むと今日からわかるorできる3つのポイント

  1. 大阪で投資用ワンルームを買う場合のおススメのエリアがわかる
  2. 東京の投資用ワンルームに比べ地方の投資用ワンルームの方が減価償却を多く取れる理由がわかる
  3. 大阪で投資用ワンルームを買った場合のシミュレーションがわかる

本日の書籍情報

【書籍名】改訂版 ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術
【著者名】毛利 英昭
【出版社】ダイヤモンド社
【出版日】2019/2/28
【オススメ度】5段階中4
【こんな時に】地方都市の投資用ワンルーム事情を知りたい時
【頁 数】232ページ
【目 次】 [はじめに]
[第1章]普通の人でも始められる不動産投資
[第2章]なぜ「大坂」のワンルームマンション投資なのか?
[第3章]リスクを知って万が一に備える
[第4章]信頼できる不動産投資会社の選び方
[第5章]大坂のワンルームマンション投資で成功した人とは?
[おわりに]

追伸

老後2000万円不足時代を見据え、不足する年金の補填として、長期保有前提の場合、大阪に2戸東京に1戸でローン返済後、月15万円程度の家賃収入がは見込めると思います。