ワンルーム投資ローンに関する金銭消費貸借契約書と団信に関する疑問



この記事の対象者
ワンルーム用投資ローンの本審査が承認になり、ワンルーム用投資ローンの契約を控えているあなた

この記事で学べること

  1. ワンルーム用不動産投資ローンの融資の承認から契約までの流れ
  2. ワンルーム用不動産投資ローンの融資の契約書(金銭消費貸借契約書)の確認ポイント
  3. 団体信用生命保険(団信)の選び方

ワンルーム用不動産投資ローン申込みの注意点はこちら

融資の契約までの流れ

  1. 不動産会社からワンルーム用不動産投資ローンの承認の連絡
  2. 融資条件と加入する団信を正式に決める
  3. ワンルームの引き渡し日(融資実行日)とローンを借りるための金銭消費貸借契約書に署名と押印する日の決定
  4. 金融機関が金銭消費貸借契約書を作成
  5. 契約日の数日前に金銭消費貸借契約書と必要な経費(ローンの手数料、担保設定の手数料)の見積もりが送られて来るので、事前に確認する
  6. 問題なければ、仲介業者の事務所に行き、金融機関の担当者からの説明を聞き、署名と押印を行う

金銭消費貸借契約書について

定義

あなたが将来、利息を付けて返還することを約束し、銀行から金銭を借り入れる契約になります。

内容

借入金額や金利など個別の融資条件が書いてありますが、金銭消費貸借契約書の裏面や付属文書には細かい字で注意事項が書いてあります。
契約の際の注意事項は「注意すべき点」で説明しますが、金融機関の判断により、「貸し剥がし」もできるような金融機関に圧倒的に有利な内容になってます。
実際には、延滞等の事情がない限り、急に返済を求められることはないので過度に心配してないでください。

注意すべき点

借入金額

借入予定金額が記載されているか確認してください。

金利と金利タイプ

予定通りの借入金利か確認して下さい。
金利タイプは、ワンルーム向けの投資用不動産ローンの商品は、9割近くの金融機関は、変動金利しか用意してません。管理人が知る限り、ワンルーム向けのローンでは、ソニー銀行とSMBC信託銀行プレスティア位しか固定金利の商品は用意してません。

手数料

・金銭消費貸借契約書に関わる手数料について
取扱手数料は、5万円から10万前後が一般的です。ソニー銀行は、手数料50万円払うと、金利が安くなる商品を2020年10月から用意しました。ある地銀のワンルーム商品向けの投資ローンは、2000万円借りるのに、手数料100万近くかかります。
管理人が借りたオリックス銀行は、別途現地調査費用が5万円程度かかりました。
なお、2000万円前後の契約の場合、印紙代は2万円程度かかります。

・担保(抵当権)設定について
購入予定のワンルームに金融機関指定の司法書士が担保(抵当権)設定します。
都内の2000万円前後のワンルームの場合、所有権の移転と抵当権の設定で約30万円程度はかかります。見積もりの中身は、物件の固定資産税評価額により決まる部分と司法書士への報酬額で分けて書いてあるケースが多いです。値切れた事はありません。

期間

予定通りの借入期間が記載されているか確認して下さい。

返済方法

元利均等返済と元金均等返済があります。ワンルーム向けの投資用不動産ローンは、9割近くが元利均等返済しかえらべません。

元利均等返済は、元金均等返済より総返済額は、大きいのがデメリットですが、毎月の返済額が同額なので、返済計画が立てやすいです。

元金均等返済は、総返済額が抑えられるのが、メリットですが、借入初期は、利息が大きく、毎月の返済額が大きいです。

引用元:元利均等返済と元金均等返済

返済日

毎月の返済日は、いくつか候補日があるので、家賃の振り込まれる日を踏まえて決めてください。

送金先

融資のお金の送金先です。一度自分の口座に送金してから売主の口座に振込むパターンと金融機関から直接売主の口座、仲介業者に振り込むパターンの2パターンあります。どちらのパターンでも問題ありません。金融機関が振込方法を指定する場合もあります。

ここから下は、金融機関の金銭消費貸借契約書の雛形に書いてある事になります。

遅延損害金

返済の遅延した場合、元金に対し年14.6%の遅延損害金を支払う内容がかいてます。
どこの金融機関で借りてもこの年14.6%の遅延損害金は同じです。

 
あなた
うっかり数日返済がおくれたら、遅延損害金はとられるの?
 
管理人
うっかり数日、口座に残高が無くて返済が遅れた位では、年14.6%の遅延損害金を支払うケースは、ないです。
金融機関にもよりますが、一ヶ月以上延滞した場合などに遅延損害金がとられます。
ほとんどの金融機関では、長期延滞をすると、優遇金利の適用も取り消されます。

期限の利益の喪失

まず、期限の利益とは、約束した返済期限が到来するまでは、お金は返さなくてよいという債務者の利益です。

ただし、金融機関が定める条件(例えば、自己破産、延滞等)に該当した場合は、通知がなくても、期限の利益を失い、借入を全額返済する規約が、金銭消費貸借契約書に記載されてます。

実際には、期限の利益を喪失する時は、自己破産、任意整理、長期延滞などが生じた時になります。普通に返済していれば、期限の利益を喪失することはないです

債権回収会社への業務委託および譲渡

長期延滞すると、金融機関は、期限の利益を喪失させて、担保を売却して借入を回収します。回収できない金額は、銀行があなたに対する貸付債権を債権回収会社に売却するケースがあります。

担保について

担保価値の減少、信用不安等債権保全を必要とする相当の事由が生じた場合には、追加担保を差入れまたは保証人をたてるように記載されてます。

将来的にワンルームの価値が大暴落した場合、追加担保が求められる可能性があります。可能性は、0では無いですが、資産価値の高いワンルーム投資7つの黄金ルールに該当する物件なら、追加担保を求められる可能性は限りなく低いと考えてます。

ワンルーム投資7つの黄金ルールを知りたい方はこちら

団体信用生命保険(団信)について

団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローンの返済中に死亡した場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。

今はいろいろな団体信用保険があります。ソニー銀行の団信をもとに説明します。
管理人は、がん団信50を選びました。

理由は、金利上乗せ無しだからです。
この辺は、リスクに対する考え方なので、自由ですが、以下の点を踏まえて検討して下さい。

上乗せ金利でどのくらい費用はらうのか?
加入している保険でカバーできないか?


[1]がん団信100(がん100%保障特約付き団信)
[2]がん団信50(がん50%保障特約付き団信)

引用元:ソニー銀行団信

なお、ソニー銀行は金利を0.1%から0.3%程度上乗せすると、いろんな団信がえらべます。金利は、確定申告時に経費として報告できるので、何にも保険に入っていない方は、自分で生命保険に入るよりお得になるケースもあります

追伸
今回は、金銭消費貸借契約書を面前で署名する場合を説明しましたが、ソニー銀行は電子署名のため、紙での契約はないため、印紙代は不要ですし、会社を休んで契約する必要もありませんでした。
今後はソニー銀行のように電子契約が主流になるかもしれません。
ただし、引き続き、金銭消費貸借契約書の内容は金融機関に圧倒的に有利な内容であることは変わらないと思います。