第３話　忙しいサラリーマン向けの「手間なし」「ほったからし」で行えるワンルーム投資

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はじめに

　第１話では、ワンルーム投資がネガティブなイメージが先行していますが、管理人が、ワンルーム投資にメリットを感じている点などを説明しました。

第１話　　ググるとネガティブな言葉ばかりの「ワンルーム投資」の真相

第２話では、「ワンルーム投資のリスクとそのリスクの対応策」と「対応策の限界」

第２話　ワンルーム投資の「リスクへの対処方法」と「対処法の限界」を知ってますか？　

をお伝えしました。

第３話は、不動産投資の種類を説明した上で、

忙しいサラリーマンには中古ワンルーム投資が向いている理由

「手間なし」「ほったらかし」で管理可能な投資用中古ワンルームの条件

をお伝えします。

では、さっそく説明をはじめます。

不動産投資の種類

サラリーマン投資家が行う

不動産投資の種類には、

1. 一棟物（アパート、マンション）
   

2. 区分マンション

3. 戸建て

があります。

都内２３区で不動産投資を行う場合の

必要金額などはをまとめると下記の通りです。

忙しいサラリーマンの方で、自己資金が300万円以下の方は、

中古区分マンション一択になります。

忙しいサラリーマンには中古ワンルーム投資が向いている７つの理由

管理人が考える忙しいサラリーマンにワンルーム投資が向いている理由はこれです。

1.購入手続きのために会社を休む回数は0回から多くても3回あれば済む

購入する物件が決まったら、市役所・税務署にて取得する必要になる書類はこれです。

「必要書類」

1. 印鑑証明書2通　（市役所又はコンビニ）
   
2. 納税証明書3年分（税務署）

業者によっては、代理で取得してくれるところもあります。

管理人が知っている代理で取得してくれる業者はランドネットさんです。

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なお、不動産の売買契約とローン契約を行うのは、

平日の日中になるケースが多いです。

また、買主から売主に不動産の購入資金を支払い、権利移転を行う決済日に立ち合いが必要になるかは

仲介業者および金融機関によって異なります。

管理人の経験上、決済日に立会いが不要だった仲介業者は、

ランドネットさんだけでした。　　

管理人はランドネットさんからワンルームを購入した際は、

会社を半日休んだだけで済みました。

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2.将来転職して海外に引っ越してもワンルームの管理は問題なし

中古ワンルーム投資なら購入した後に転職したり、転勤になったり、人事異動で別な仕事になり忙しくなっても大丈夫です。

なぜなら、

賃借人からの家賃回収業務などは、業者に家賃の5%も払えば委託できるからです。

例：8万円家賃×5％＝4,000円　

管理業務は、ほぼ「ほったらかし」で大丈夫です。

賃貸管理の業者から連絡が来るのは、

家賃の滞納、入退去、室内設備の故障

のケース位です。

またいづれのケースも手数料を追加して払えば、実際の対応は業者に対応を依頼できます。

3.保険料0円で生命保険の代わりになる団体生命信用保険に入れます。

　「生命保険」や「がん保険」はいってますか？

　お子さんがいる世帯主が40代の世帯の場合は、年間46.２万円、月4万円近くを保険料を払っているという生命保険文化センターが調査があります。

高くないですか？

管理人は、銀行退職時に付き合いで加入した生命保険から脱退しました。

そして今は、ワンルームマンションと自宅の団体信用生命保険（団信）を生命保険の代わりにしています。

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンの返済中に死亡した場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。

多くの、団体信用生命保険（団信）の保険料は、住宅ローンの貸主である銀行が支払ってくれます！！

参考までに管理人が加入しているソニー銀行の団信を簡単に説明します。

ソニー銀行は、死亡保障、高度障害保障を行ってくれる一般団信を金利上乗せ無しで入れます。

（つまり、ソニー銀行が団信の保険料を負担してくれている）

また、一般団信に加えて、がんにかかった場合に一定の保障を行う「がん団信」にも加入できます。

管理人は、金利上乗せ無しのがん団信50を選びました。

（つまり、がん団信50の保険料もソニー銀行が負担してくれている）

引用元： ソニー銀行団体信用生命保険（団信）

なお、借入金利は、確定申告時に経費として報告できます。

そのため、例えば上乗せ金利0.1％を行い、「がん団信100」に加入した場合、

当然ながら上乗せ金利0.1％分についても確定申告時に経費になります。

以上より、現在保険料が高いなぁと悩まれている方は団信に加入する事で保険料の支出を節約できる可能性があります。

4.会社員の信用力はお金に変えれる

　管理人は、銀行員時代、中小会社のオーナー社長、個人事業主、サラリーマンへの住宅ローンの審査にも関わっていました。

年収1300万円の中小会社の40代のオーナー社長。たまたま、前期の決算が赤字。

と

年収500万円の公務員40代公務員。

4000万円のマンションを買うための3500万円の30年ローンの審査でした。

どちらが落ちたと思いますか？

正解は、

年収1300万円の中小会社の40代のオーナー社長になります。

理由は、前期の決算がたまたま赤字だったからです。それ以前は、ずっと黒字でした。

日本のサラリーマンはお金を借りる能力は高いです。

以下の条件に当てはまる方は、基本的にはお金を借りる信用力があります。

1.勤続年数が3年以上

2.公務員や従業員数が100人以上が企業に勤務

3.年収が500万円以上（400万円でも可の場合あり）

4.借入額が年収の8倍以内に収まる

5.過去３年間に延滞履歴が無い

このお金を借りる信用力を使ってワンルームを購入することで、

あなたの信用力をお金に変えれます。

サラリーマンの特権です。

5.確定申告やリフォームの交渉の際にサラリーマンの知識を活かせる。

サラリーマンが元々持っているコスト意識は、リフォームのときの相見積もりや

業者との交渉に活かせます。

そして、コスト意識は、確定申告を行うときにも活かせます。

なお、確定申告のメリットは、節税と一般に言われますが、

一番お伝えしたいことは、

ワンルーム投資に伴い確定申告を行うことは、

会社に依存しない生き方を考えるきっかけになるのが一番のメリットになります。

確定申告を行うと、

不動産投資の利益や損失は、本業の給与収入と合算できることを知ります。

そして、

どうしたら、利益がでるのか？

どうしたら、節税になるのか？

どうしたら、効率的に借入を減らせるのか？

会社で当たり前に行っていることを「自分会社」で行う事で、

残業をして、源泉徴収され、思ったより手取りがすくないぁと

愚痴る生活から脱却する一歩になります。

サラリーマンが元々持っているコスト意識に

・確定申告の方法

・不動産事業の経費になる支出、

・不動産事業の経費にならない支出

を学ぶ事で

「自分会社」を強くできます。

不動産投資の経費の考え方が気になる方はこちらを参照してください

ワンルームマンション投資に伴う確定申告の際の経費と事業利用比率(家事按分）

6.都会の中古ワンルーム投資は流動性が高いので売りたいときに売りやすい

先が見えないこの世の中、急にお金が必要になる可能性も十分あります。

持っている不動産を換金するために売ろうとしたときに

不動産ってどの程度の方が現金で購入していると思いますか？

戸建や新築分譲マンションに比べ価格の低い、中古マンションでさえ、

27.7％の方しか現金購入はしてません。

（引用元：令和元年度住宅市場動向調査）

つまり、７割以上の方は、ローンを利用して不動産を購入していることになります。

また、２０２１年５月時点においては、1棟物のマンションやアパートを購入するためにローンを組むには、購入金額の２割程度の現金が必要になります。

都内の場合は、最低１０００万円が必要になってます。

以上から、

金額が１棟アパートや１棟マンションより価格が安く

フルローンが組みやすい

都心の中古ワンルームを勧めます。

ちなみに、

管理人は「おうちダイレクト」に適正価格で掲載後、約１カ月程度で売却を行えました。

詳しく知りたい方は

こちらを

投資用ワンルームを「おうちダイレクト」の「セルフ売却」した体験談

７．マンション価格はじわり上昇中。持っているだけで含み益がつみあがっていく可能性あり

東京のマンション価格は、10年前の2010年を100とした場合、2020年は、115.8まで上昇しています。以下同様に大阪は、130.1、ソウルは117.5、北京は221.1になっています。

出典：一般財団法人 日本不動産研究所　国際不動産価格賃料指数の調査結果（2020年10月）

ちなみに三菱UFJ銀行の普通預金の金利は、年0.001％になります。

伝えたいことは、ただ一つ

資産の一部に不動産を

持っている人と持っていない人で

１０年後に

大きな差がでます。

忙しいサラリーマンにおススメの投資用中古ワンルームの条件

管理人がこれまで参加したセミナーや書籍そして、実際購入・売却した経験から

忙しいサラリーマンでも「手間なし」「ほったらかし」でもそこそこ利益が出る

投資用中古ワンルームの条件がこれです。

ワンルーム投資７つの黄金ルール

1　エリア

東京23区の場合

1. 品川区、港区、台東区、荒川区、江東区、千代田区、中央区、文京区
   
   
2. 渋谷区・豊島区・新宿区の都心寄りの地域　　　　　　　　 
   
   

大阪市の場合

北区、中央区、西区、浪速区、天王寺区

（バザードマップの浸水地域は除く）　　

理由：人口が増加傾向だから

２　駅徒歩

１０分以内

理由：10分越えると融資評価額が下がる金融機関もあるため

３　総戸数　

50戸以上

理由：一般的に毎月かかる管理費と修繕積立金が割安になるため

4　築年数

15年～25年以内

理由：物件価格の下落幅が小さくなるため

 5　面積

18㎡以上

理由：18㎡未満になると融資しない金融機関もあるため

6　階数

2F以上

理由：２F以上で賃貸物件を探す人が多いため

７　金額

相場の価格で購入すること

必ず仲介業者にレインズ（REINS）で購入しようと思っている物件の過去の取引事例の資料をもらって相場の値段で買うようにしてください。

追伸

仕事が忙しいと不動産を購入するために休んだり、購入した不動産の管理のために会社を休むのは難しいのが痛いほどわかります。

そのため、忙しいサラリーマンには、「手間なし」「ほったからし」で行える中古ワンルーム投資を勧めます。

身近に中古ワンルーム投資を行っている知り合いがいない場合は、よかったら管理人が購入して管理もお願いしているランドネットさんに話を聞いてみてください。