- ワンルーム投資のリスクを業者ではなく経験者から聞きたい方
- ワンルーム投資のリスクの対応策とその限界を知りたい方
- 管理人が取引しているワンルーム業者を知りたい方
この記事は、約６,０００文字あります。読むのに５分はかかります。
この記事で学べること
- ワンルーム投資のリスクとリスクへの対処方法
- 元銀行員がソニー銀行をすすめる理由
- 元銀行員の管理人が取引している中古ワンルーム投資会社
はじめに
第１話では、ワンルーム投資はネガティブなイメージが先行しているにもかからず、管理人が、ワンルーム投資を行っている理由を説明しました。
＜第１話 ググるとネガティブな言葉ばかりの「ワンルーム投資」の真相＞
「メリットは、なんとなくわかるけど、やっぱり、ワンルーム投資は怖い。すべてのリスクを教えてほしい。」
そんな声が多いので、今回は、
「ワンルーム投資のリスクとそのリスクの対応策」
「対応策の限界」
までお伝えします。
ワンルーム投資もリスクを完全になくすことはできません。
第２話でワンルーム投資のリスクとそのリスクの対処方法を読んで、
「心配でねれなくなる」
と思った方は、不動産投資は向かないので、別の投資をオススメします。
では、さっそく説明をはじめます。
１．空室リスクと対処方法
賃貸需要が根強く、
ほかの投資家も安心して購入できる地域に
ワンルームを買う事がすごく大事になります。
東京23区の場合：品川区、港区、台東区、荒川区、江東区、千代田区、中央区、文京区
そして渋谷区・豊島区・新宿区の都心寄りの地域
がオススメです。
なぜなら、品川区、港区、台東区、荒川区、江東区、千代田区、中央区は２０５５年においても１５〜７４歳の人口が増える見込みだからです。
なお、渋谷区・豊島区・新宿区の都心寄りの地域を推奨しているのは、渋谷駅、池袋駅、新宿駅と日本最大級のターミナル駅があるエリアのためです。
大阪市内の場合：北区、中央区、西区、浪速区、天王寺区
がオススメです。
理由は、人口が増加傾向だからです。
なお、福島区は淀川が近く区全体がハザードマップの対象のため、管理人は外してます。
阿倍野区は、コロナの影響で外国人がの流入が止まる可能性があるため、外してます
実際、23区のワンルームの空室率は概ねは5％位※です。
365日×5％※＝18日という計算になります。
つまり空室率5％とは、2年間で36日間なります。
賃貸契約は、だいたい2年なので、2年で退去した後、
一か月で新しい賃借人が見つかる計算になります。
※公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 賃貸住宅市場景況感調査より
人口減少が少ないエリアのワンルームを買うと、空室率5％で運営できる。
空室率５％とは、賃借人が2年で退去した後、一か月で新しい賃借人が見つかる程度
２．家賃下落リスクと対処方法
マンションの家賃の下落率は下記の通りです。
新築年～築10年は1.7％（赤囲み部分）
築11年～築20年は0.6％（緑囲み部分）
築20年を超えると0.1％（青囲み部分）
→築２０年を超えるとほぼ、下げ止まります。
確かに、築４０年でも都心にある１Kワンルームマンションも家賃は
７～８万円位はするもんね。。
築年数１５年〜２０年前後のワンルームを買う。
なぜなら、家賃の下落率は0.1％程度になるから。（ほぼ下げ止まる）
３．物件価格下落リスクと対処方法
売却しようと思ったとき、すごく値下がりしないか心配なんだけど。。。
管理人も実際に売却を行ってみるまでとても心配でした。
２３区や大阪の人気エリアに購入した場合は、家賃の下落率程度しか値段も下がりません。
購入した翌年に１０％下がることはほぼありえません。
投資用ワンルームは、家賃から物件価格が決まります。
そして、
築年数が20年を超えると家賃が年間が0.1%程度しか下がらないから、
物件価格も下がりづらくなります。
築２０年を超えたマンションの価格が下がりづらい根拠はこれです
築年数２０年前後のワンルームを買う。
理由は、物件価格がほぼ下げ止まるから。
※前提：都会の賃貸需要のある場所
４．なかなか売れないリスク（流動性リスク）と対処方法
東京都における中古マンションの売却に必要となる平均期間は、2019年は3.78カ月となっております。売出価格と成約価格の差は6.41％となっています。
つまり、６．４１%値下げすると４カ月以内には売却ができているということになります。
出典：不動産マーケット情報
売りやすい（流動性の高い）ワンルームは、「ワンルーム投資7つの黄金ルール」を参照してみてください。
流動性リスクへの対処方法の結論
データ上は、市場価格より６．４１%値下げすると４カ月以内には売却ができる。
※前提：都会の賃貸需要のある場所
５．賃貸人リスクと対処方法
住んでいる人（賃借人）が
・家賃を払わなかったり、
・荷物を置いて夜逃げしたり、
・孤独死したりetc
どうなるの？
そのため、本業には支障は生じません。安心してください。
（なお、賃貸管理を委託していない場合は、ご自身で対応になります。）
家賃の滞納が発生した場合
賃貸管理を行っている会社から賃借人に延滞の催促します。
なお、首都圏全体において延滞は、4.2％発生します。
ただし、この数値はアパートに居住している比較的所得が低い層も
入っています。
そのため、家賃８万円前後のワンルームの場合、4.2％の延滞率より更に低いです。
実際、家賃滞納が発生した場合については、
賃借人が加入している保証会社又は
オーナー購入時の加入する火災保険に付帯できる家賃保証の特約を
利用してカバーすることができます。
荷物を置いて夜逃げした場合
- 滞納賃料の支払いと明け渡しを求める裁判を起こし、
- 物件の明け渡しを認める判決が出たら、それを使って「強制執行」をする必要があります。
- 強制執行の手続きが終わったら、あとは自分で残置物を処分して清掃をします。
働きながらは無理です。。
有償対応になりますが、賃貸管理委託を委託してる会社にお願いできます。
孤独死やその他のトラブルの対応の場合
部屋が著しく、汚れている場合などは、孤独死保険の活用や、連帯保証人への損害賠償が対応策になります。
こちらのケースも通常の管理委託契約には、含まれていないので、有償対応になります。
外国人の入居者が多い場合は、騒音やごみ捨てに関してトラブルなどがよくあげられます。
賃借人のトラブルは、滅多に起きないですが、発生した場合、非常に手間がかかるので、忙しいサラリーマンは、不動産会社に賃貸管理業務を委託することが必須です。
家賃滞納・夜逃げ・孤独死への対処方法の結論
１．信頼できる賃貸管理会社に任せる。
２．保険にはいる（家賃滞納保証・孤独死保険）
ただし、保険でもカバーできない損害は発生する可能性はあります。
６．室内の修繕リスクと対処方法
例えば、ワンルームマンションを買った翌日に雨漏りしたらどうなるの？
業者が売主の場合は、引き渡し後２年間、
契約不適合責任（買主が売主に購入した不動産が契約の内容に適合しない場合、解除や値引き等が行える）が有効になります。
雨漏りなど躯体に関することは、保証されます。
火災保険の特約「建物付属機械設備等電気的・機械的事故補償特約」で一部カバーできる場合があります。
名前が長いですね。
内容は簡単に言うと、建物に付随した電気設備機器が経年劣化以外の原因で故障した場合に保障してくれます。保険料は安いのでかならず入りましょう。
食器洗浄機 （ビルトインタイプ）、オーブンレンジ（ビルトインタイプ）、エアコン、給湯機、浴室乾燥機、床暖房、インターフォン等
室内の修繕リスクの対処方法の結論
１．現金を１００万円程度もっておく
２．クレジットカードのキャッシング枠を引き上げておく
最大で１００万円程度の修繕が発生する可能性あり
７．マンション大規模修繕リスクと対処方法
マンションで外壁の修繕とかすごいお金かかりそうじゃん。大規模修繕するから急に100万円徴収とか言われたりしないの？
積立金が不足している場合は、一時金を徴収されることがあります。
積立金が不足しているマンションは購入をさけるのが無難です。
どうやって、積立金が不足しているマンションをみわけるの？
マンションは、15年位毎に外壁等の大規模修繕を定期的に行います。
20㎡前後のワンルームマンションの場合、毎月徴収される修繕積立金が月5,000円以下の場合は、
将来値上げ又は大規模修繕時に一括徴収されるケースが多いです。
【適切な修繕積立金の計算方法】
大規模修繕が行われていないケースの修繕積立金の額
ワンルーム（20㎡程度）：250円/㎡・月×20㎡＝5,000円/月
ワンルーム（20㎡程度）：250円/㎡・月×20㎡＝5,000円/月 以下のワンルームには要注意！
８．金利上昇リスクと対処方法
管理人の相場感覚としては、金利を上げれる要素が当面は無いと思ってます。ただし、１０年後はわかりません。
やっぱり金利があがったらなんとなく怖い。。
金利が上昇すると、実際に「いくら」支払額が増えるかは、これです。
例：２０００万円を３５年、元利均等返済にて借りる場合
２％の場合 総支払額：27,825,861円 月の返済額： 66,252円
３％の場合 総支払額：32,327,082円 月の返済額： 76,970円
５％の場合 総支払額：42,393,571円 月の返済額：100,937円
金利があがる場合をシミュレーションしましたが、
金利が上がると不動産を買う人が減るので不動産価格は下がります。
そうはいっても急激に金利が上昇してたら怖いという方には、
ソニー銀行をおすすめします。
○ソニー銀行をすすめる理由
金利状況を踏まえてオンライン上で固定金利に切り替えれます。
しかも変動金利から固定金利への金利変更は手数料無料です。
但し、固定金利から変動金利への切り替えはほとんどのケースで
手数料がかかります。
注意：提携業者を通さないと借りれません
金利上昇リスクへの対処方法の結論
固定金利を選べるソニー銀行と提携のある不動産業者から購入する。
９.販売会社・管理会社リスクと対処方法
突然、会社に電話がくる。
待ち合わせ場所に行くと、きれいなお姉さんにワンルームをすすめられる。
後日、きれいなお姉さんに呼ばれて、マンションの一室に入ると怖い人が出てくる。
そして、投資用ワンルームを売りつけられる。。
そんなイメージがあります。。。
テレビの見すぎです。ｗｗｗ
ただし、管理人も似たような経験があります。。
胸元があいた服を着た女性に、市場価格の３割位高いワンルームを
ススメられたことがあります。
お伝えしたいことは、
業者の質は玉石混交です。
ワンルーム投資で美人局にハマったら大変なので、身近に信頼できる人からの紹介や口コミを頼れるなら頼ったほうが無難です。
周りにワンルーム投資を行っている人がいない場合は？
管理人が実際に２回購入経験があり、今も付き合いのあるランドネットさんをオススメします。
ランドネットさんは仕入れに強い会社なので、初心者の方でも高値掴みするリスクはかなり減らせます。
販売会社・管理会社リスクへの対処方法の結論
１．身近でワンルーム投資を行っている知り合いに紹介を受ける。
２．身近にワンルーム投資を行っている知り合いがいない場合、以下のタイプが違う２社から話を聞き、比較する。
１０.天災リスクと対処方法
洪水、崖崩れ、地盤沈下などの地震以外の場合は、バザードマップから危険地域を避けれます。
※ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したものになります。予測される災害の発生地点、被害の拡大範囲および被害程度、さらには避難経路、避難場所などの情報が既存の地図上に図示されてます。
なお、地震の場合は、日本に住んでる以上避けれません。地震保険額の上限は、火災保険の50％と決まっています。
（例 2,000万のワンルームの場合、火災保険1000万円、地震保険500万程度〕
アパート等は金額が大きいので複数所有することが難しいですが、ワンルームの場合、複数戸持ち、エリアを東京、大阪、名古屋などに分散可能です。
天災リスクへの対処方法の結論
１.地震保険に加入する。ただし、地震よって全壊してもは、物件価格の１〜３割程度しかもらえなえい。 ワンルームを地域を分けて複数購入する程度しかリスクヘッジできない
２.洪水、崖崩れ、地盤沈下などの危険地域をバザードマップからみて避ける
地震については、完全にリスクヘッジはできない
追伸
地震のリスクヘッジは完全にはできません。
保険に入っても完全にカバーできません。
地震が不安な場合は、株式投資やFX、クラウドファンディングなど別な投資をすすめます。
株式投資を始めるなら
プロに運用を任せて、高い配当利回りを狙いたいなら、ソーシャルレンディングの
FXなら
高いリスクを取りたくない方向けのIDECOなら
がオススメです。