ワンルーム投資のシミュレーション〜「ざっくと」キャッシュフロー兼損益計算表〜

欲しい物件が見つかりました。 利益がでるかのシミュレーションしたいけど、難しいのは嫌です。 誰でも理解できる簡単な方法を教えてください。

そんなあなたの要望にこたえます

シミュレーションのポイントは
①家賃は相場と同じ位か？
②ワンルーム用投資ローンの条件は、悪くないか？
③購入金額から5年間のローン返済額を引いた金額以上で５年後に売れるか？

※はじめてワンルームを買う方は、ワンルーム投資黄金の７つルールとワンルームマンションのリスクをみた上でシミュレーションしてください。

①家賃は相場と同じ位か？

　不動産のポータルサイトに掲載されている家賃は実は、非常に高かったり、安かったりする事があります。また空室の場合、現在募集している家賃が妥当かも確認する必要があります。

地域を選び、「路線・駅を調べる」を選んでください

調べたい路線を選んでください

画面左側の「物件種別」、「希望条件で相場を調べる」欄の中で、購入を予定している物件の専有面積、駅徒歩、築年数、人気のこだわり条件を入力してください。　

自分が購入を予定している路線の賃料相場が表示されます。また自分が購入を予定している駅の「物件一覧を見る」を選択してください。

ワンルームの「物件一覧を見る」を選んでください

今回購入を考えている物件と同じような物件（所在地、交通経路、築年数、面積）の家賃を確認してください。５件程度は行ってください。

５件位見ると、自分が購入予定の物件の家賃が相場より高いのか、安いのか、相場通りなのかがわかります。

②ワンルーム用投資ローンの条件は、悪くないか？

ソニー銀行、イオン銀行、オリックス銀行、ジャックスのいずれかを紹介可能と言われれば、比較的良い条件で借り入れできます。

きらぼし銀行や香川銀行、SBJ銀しか紹介できないと言われた場合は、買うのを見合わせるか他の仲介業者を探すことをおすすめします。

金利や手数料が大きく変わってきます。

ワンルームマンションのローンに関してもっと知りたい方はこちら。

③購入金額から5年間のローン返済額を引いた金額以上で５年後に売れるか？

管理人が使っている「ざっくと」キャッシュフロー兼損益計算表を基に試算を行います。

「ざっくと」キャッシュフロー兼損益計算表
管理人が購入を考えていた池袋駅徒歩10分、築18年、総戸数80戸、面積23㎡、価格1980万円、仲介物件を元に試算をしてます。黄色のセルは入力事項、青色のセルは簡単な関数による自動計算になります。

５年後のキャッシベースで考えた損益分岐点は、１８８０万円になります。

根拠はこちら
①物件価格１９８０万円＋諸経費１００万円ー⑲ローン返済額２００万＝１８８０万円

今回購入する物件が、５年後の築２３年の時に１８８０万円で売れるかを日本で一番収益不動産が掲載されている「楽待」で確認しましょう。

楽待の使い方はこちら

築３０年以内　池袋駅徒歩１０分、総戸数５０戸以上、２０㎡〜３０㎡の条件検索してみましょう。

１８件該当の物件が表示されました。
１８件の内、築２０年以上〜３０年未満の物件は３件のみでした。
３件の中で５年後の状態として一番似ているスペックはこれでした。

購入した物件より、専有面積が2㎡ほど小さく、総戸数も30戸ほど少ない物件が1850万円で売られてます。

５年後に１８８０万円の値段で売却できる可能性はあると管理人は判断しましたので、今、この物件があれば、購入していると思います。

※参考
本当に詳しく分析を行うなら、おすすめの本はこれです。この価格で、かなり精緻な分析ができるExcelがついてきます。コスパはかなり高いです。

正直、ワンルーム投資なら玉川さんの本を利用してここまで行う必要性は無く、ご紹介した「「ざっくと」キャッシュフロー兼損益計算表」」で十分です。

管理人は、ワンルーム投資をはじめた最初は、精緻なシミュレーションにこだわってました。そのため、固定資産税、不動産取得税等を調べているうちに何度か「お宝物件」を買われてしまいました。。
そのため、シミュレーションもほどほどに。。

〜追伸〜

面倒だと思ったら信頼できる業者から買ったほうが時間の有効活用にはなりますね。
今回自分で行った①家賃の相場確認、②投資用ローンの条件確認、③5年後の売却価格の推定等は管理人がはじめて購入を行ったランドネットさんの担当者は嫌な顔せずにやってくれました。忙しい方は、ランドネットさんに一度話を聞いてみてください。