ワンルーム投資成功のための事前調査と不動産業者へのヒアリングポイントともらうべき資料


この記事で学べること

・不動産ポータルサイト(楽待、健美家、HOME’S等)から気になる投資用ワンルームを見つけた後に何を調べれば良いか

・気になる物件をあつかっている不動産業者にヒアリングすべき点

・気になる物件をあつかっている不動産業者からもらうべき資料

はじめに

楽待や健美家などのポータルサイトで気になる物件を見つけたら

あなたはまず何をしますか?

業者に資料請求をして単に待ちますか?

また、資料を送ってくるのが遅い業者だったらどうしますか?

良い物件は、楽待などのポータルサイトに掲載された瞬間に奪い合いになります。

ライバルを出し抜くために、業者に資料を依頼すると同時にまずは自分で確認できることを確認しましょう。

そして、本当に良い物件だと判断できたら、業者からのマイソクをもらったと同時に買付申し込みを提出しましょう。

不動産のポータルサイトで気になった物件を

自分で調べあげるスキルを身につけると

物件の相場観を養え

ワンルーム投資で騙される確率も減っていきます。

結果的にワンルーム投資での成功に近づきます。

今回は、気になる物件を見つけたら、管理人が具体的に何をしているかをお伝えします。

事前調査(Web)

1.マンション名の特定

楽待などのポータルサイトで見つかる投資用ワンルームは、
ほぼ、マンション名は非公開です。

そのため、まずマンション名を特定する必要があります。

特定の仕方は簡単です。

グーグルの検索画面窓にて当該物件の以下の項目を検索してください

最寄り駅 築年月日 (総戸数)

※総戸数がわからない場合は、「最寄り駅」と「築年数」の入力のみでマンション名わかります。

 
あなた
本当に?
 
管理人
本当です。

 
管理人

管理人の経験上、これまで東京、大阪、福岡のワンルームマンションを探している時に、「最寄り駅」「築年月日」をググり見つからなかったことはありません。

2 投資用ワンルームがハザードマップの危険エリアに該当しないか

見つけたマンション名をグーグルで検索を行い、住所と地図を確認してください。

次にハザードマップの浸水地域などの危険エリアに物件が該当しないか確認をしてください。

グーグルの検索画面窓に〇〇区ハザードマップで入力するとハザードマップがでてきます。



ハザードマップは自治体によって若干異なりますが、下記の通り、川沿いなどは以下の通り色が濃くなっており、浸水の深さが明示されてます。海沿い、川沿い、崖の近くは要注意です。

出典:豊島区ハザードマップ

3 賃料は適正か? 

HOME’Sの家賃相場から気になった物件の家賃相場が適正か確認してください。

家賃相場

管理人の利用方法はこちらから確認ください。

4 購入価格は適正か?

(1) 売出し価格の確認

まず最近の売出価格を確認しましょう。無料で確認できるのは、マンションレビューになります。

マンションレビュー

ただし、あくまで売出し価格なので、実際の成約価格ではありませんので参考値にしてください。


出典:マンションレビュー

(2)購入金額から5年間のローン返済額を引いた金額以上で5年後に売れるか?

売却したときの税金が安くなる5年後に、いくら位で売れるかのシミュレーションをしましょう。

管理人は「ざっくと」キャッシュフロー兼損益計算表を基に試算を行ってます。

ローンの残債よりも高い売却価格が見込めない場合は、購入を見合わせることをおすすめします。

5 事件・事故物件でないかの確認

自殺等の事件・事故があった物件(心理的瑕疵がある物件)は、楽待等のポータルサイトでも備考欄に「心理的瑕疵あり」と記載されます。ただし、たまに記載が漏れている物件もあります。

 必ず検索でヒットするわけではありませんが、「○○マンション 事故」と一度検索すると引っかかる事もあります。なお、心理的瑕疵があっても、多少の値下げで賃貸付けが問題ない場合もありますし、事件・事故物件専門の業者が最近はあります。値段次第では、投資妙味はあります。

成仏不動産

6 ワンルーム投資7つの黄金ルールをいくつみたしているか

初めて買う方は、以下のすべての条件を満たした物件を買うことを推奨します。

管理人のこれまでの経験から、「ワンルーム投資7つの黄金ルール」のすべての条件を満たした物件の場合、「持って良し」「売って良し」の物件になる確率は非常に高いです。

1 エリア 

東京なら 千代田区、中央区、渋谷区、文京区そして豊島区・新宿区・台東区の都心寄りの地域

大阪なら北区、西区、浪速区、天王寺区、中央区

2 駅徒歩 

10分以内

理由:10分越えると融資評価額が下がる金融機関もあるため

3 総戸数 

50戸以上

理由:一般的に毎月かかる管理費と修繕積立金が割安になるため

 4 築年数

15年~25年以内

理由:物件価格の下落幅が小さくなるため

 5 面積

18㎡以上

理由:18㎡未満になると融資しない金融機関もあるため

 6 階数

2F以上

理由:2F以上で賃貸物件を探す人が多いため

7 金額  

相場の価格で購入すること

現地調査

1 駅からの距離と駅の出口の確認

マイソクなどの物件の資料は、徒歩1分が80m基準にて作られています。
そのため、実際に自分の足で改札から歩いてみると、地図ではわからない坂があったり、段差があったりします。

またよくあるのが最寄駅が地下鉄の場合、最寄りの出口が小さいため、エレベーターが無くて、なおかつ買い物袋を両手に持てないくらい階段が狭いケースがあったりします。

2 建物の管理状況の確認

エントランス、郵便ポスト、駐輪場は、マンションの「顔」になります。

チラシが散乱していたり、駐輪場にゴミ等がある場合は、値段交渉の際の切り札になる可能性がありますので、きちんと確認しましょう。ただし、あまりにも散乱している場合は、住んでいる方に問題を抱えている方がいる場合もあるので、購入は見合わせた方が良いです。

3 周辺環境の確認

最寄りのスーパーに行って、客層を確認しましょう。

単身者が多いのか?
外国人が多いのか?
家族連れが多いのか?
などで
その地区の雰囲気を感じることができます。 
また、マンションの周りにどんな店が多いか?
見てみましょう。

管理人が持っているマンションの周りには
なぜか衣服中心のリサイクルショップが近距離に3軒あります。
未だに理由は謎です。 

嫌悪施設の定義は曖昧ですが、墓地や風俗街、高速道路等があります。
ワンルームは帰って寝るだけでという人も多いので、実際に何度か歩い
てみて気にならなければ買ってます。
管理人の所有している物件には首都高が真横に通っていたり、明治通り沿いだったしてますが、賃借人からのクレームもありませんし、普通に売却もできました。

業者へのヒアリング事項

事前調査と現地調査を行って問題ないと判断したら、業者にヒアリングを行いましょう。業者によっては、ヒアリング前に買付申込書の提出が必要になる場合もあるため、買付申込書をこの段階で作成・提出になります。

1 売却理由

管理人の感覚として7割位のケースでは、資産整理と回答されます。

値段交渉しやすいのは、相続案件になります。被相続人はやはり物件に興味が無いケースが多く、比較的に値段交渉がしやすいです。またコロナ禍で資金化を急いでいるケースでは現金購入を条件に2割程度の値引き案件はちらほら見ました。

2 現在の賃借人ついて

賃借人の更新回数、退去予定の有無、家賃の減額交渉を受けていないか、

属性【学生、社会人】、トラブル等ないかの確認を行いましょう

3 専有部分の修繕履歴の有無

共有部分の修繕履歴は、管理組合が記録が取ってますが、専有部分(居室)については、オーナーに聞くしか、把握する方法がありません。

4 修繕積立金の値上げ予定の有無

修繕積立金の値上げの予定されている場合、収支計算に影響が出ますので、かならず確認しましょう。

5 賃貸管理会社について

現在の賃貸管理を行っている会社への毎月の委託料、他の賃貸管理会社への変更は可能か?を確認しましょう。東京より大阪では、賃貸管理会社の継続条件が多い印象があります。

6 契約不適合責任の期間

通常、個人が売り主の場合は引き渡し後3ヶ月、売り主が業者の場合は2年になります。通常通りの条件で良いか確認しましょう。

業者に依頼する資料

これから紹介する資料は、マイソク以外は多くの場合買付申込書提出後、やっともらえます。

1 マイソク

みるべきポイントは、「物件概要」です。

詳しくは、

ワンルーム投資で騙させれないために知っておくこと

「マイソクの読み方」を参照してください。

2 登記簿謄本

見るべきポイントは、権利部(乙区)です。

詳しくは、

【体験談】不動産業者には聞けない買付証明書と値引き交渉のはなし

「不動産の「登記簿謄本」から借入残高を予想する」

を参照してください。

3 重要事項調査報告書

 見るべきポイントは、

  • 管理費、修繕積立金の金額
  • 建物全体の積立総額、その住戸の滞納額
  • バルコニーやトランクルームの専用使用権の内容
  • 駐車場等の使用権の内容、承継の可否

です。

詳しくは、

【体験談】不動産業者には聞けない買付証明書と値引き交渉のはなし

『重要事項に係る調査報告書』を参照してください。

4 マンションの総会の議事録(直近1年分)

みるべきポイントは、

トラブルが起きてないか

です。

管理人が所有しているワンルームは総戸数が50戸〜100戸前後の投資用ワンルームのため、あまり検討課題なども無いため、年3〜4回程度総会が行われてます。

5 固定資産税納付書

減価償却を計算するために必要になります。

減価償却の計算の仕方は、

ワンルームマンション投資に伴う確定申告の際の経費と事業利用比率(家事按分)

「減価償却費」を参照してください。

6 今後の修繕計画がわかる資料

マンション新築時に、作成される修繕計画は金額はほとんどの場合、かなり安価に設定されています。

そのため、築10年目あたりから現実的な修繕計画の話が出始め、修繕積立金の引き上げが起きてきます。(実体験)

購入予定の物件の築年数にもよりますが、修繕計画がわかる資料をもらえる場合は、引き上げ後の修繕積立金予定額は必ず確認しましょう。

7 東京カンテイまたはレインズの販売履歴やマンションの賃貸履歴がわかる資料

不動産業者に東京カンテイまたはレインズの販売履歴やマンションの賃貸履歴のわかる資料をくださいと伝えてください。そして、自分自身で調べた、賃料や販売履歴とだいたい合致しているか確認してください。

追伸

日経平均が3万円を超えたこともあり、友人から株について聞かれることが増えてきました。今年も日銀の金融緩和路線が続くと思いますので、友人にワンルーム投資の確認事項を説明するつもりで今回の記事を書きました。皆さんのお役に立てれば何よりです。